종합부동산세 완전 정리
다주택자가 알아야 할 보유세

주택 공시가격 합계가 *기본공제액*을 초과하는 사람만 냅니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 초과분, 다주택자(2주택 이상)는 9억 초과분에 대해 부과. 즉 일반 직장인 1주택 소유자 대부분은 해당 없음. 강남 고가 아파트나 다주택자만 주로 부담.

재산세는 모든 주택 소유자가 *시·군·구*에 내는 지방세(연 1회). 종부세는 일정 금액 초과 시 *국세청*에 추가로 내는 국세(연 1회). 보유한 모든 주택을 합산해 평가하며, 강력한 누진세율이 적용됩니다. 한국에서 부동산 보유세는 재산세 + 종부세 두 단계 구조.

종부세 과세표준 계산 시 공시가격에 60%만 적용한다는 의미. 예) 공시가 15억 1주택자 → (15억 - 12억) × 60% = 1.8억이 과세표준이 됨. 정부가 시장 안정화를 위해 한시적으로 60%로 낮춰 운영 중. 100%로 환원되면 세 부담이 약 70% 증가합니다.

(1) 공제액 12억 적용 (다주택은 9억), (2) 고령자 세액공제: 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%, (3) 장기보유 세액공제: 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%. 두 공제는 합산해 최대 80%까지 적용 가능 — 노부부 1주택자는 거의 면제 수준.

2023년 세법 개정으로 조정대상지역 *2주택자 중과*는 폐지되어 일반 세율이 적용됩니다. 다만 3주택 이상 보유자는 여전히 중과세율(2.0~5.0%)이 적용됩니다. 정부 정책에 따라 변경 가능성 있어 매년 확인 필요.

법인은 *기본공제 없음*. 공시가 1원이라도 종부세 대상이며, 단일 세율 2.7%(다주택 5%)가 적용됩니다. 개인보다 매우 무겁기 때문에 *부동산 법인 운용은 대부분 손해*. 이미 가지고 있다면 절세 방법 강구 필요.

매년 11월 16일~12월 15일 사이에 *부과 고지서*가 자동 발송됩니다. 본인이 별도 신고할 필요 없이 고지된 세액을 12월 15일까지 납부. 분납 가능(250만 초과 시). 홈택스나 카드사 앱에서 납부.