계산기 · 양도세
양도소득세 계산기
주택 양도소득세를 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과까지 한 번에 계산해요. 12억 이하 1주택이면 비과세 자동 안내.
조건 입력
주택 양도소득세 기준. 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 자동 반영.
※ 본 계산은 주택 양도세 기준. 토지·상가 등은 별도 규정.
※ 필요경비(중개수수료·취득세)는 단순화로 미반영.
※ 실제 신고는 세무사 상담을 권장합니다.
양도세가 발생하지 않아요
양도가 12억원 이하인 1세대 1주택은 양도세 전액 비과세 대상이에요.
양도차익
4억원
실수령
9억원
관련 페이지
양도소득세 계산, 이렇게 동작해요
양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 양도차익에 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택이면서 12억 이하면 비과세, 초과분만 과세됩니다. 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제(최대 80%)와 조정대상지역 다주택 중과까지 본 계산기가 자동으로 분기 처리합니다.
1세대 1주택 비과세
12억 이하 1세대 1주택은 전액 비과세, 초과분만 비례해서 과세 대상이 됩니다.
장기보유특별공제
일반 보유 1년당 2%(최대 30%), 1세대 1주택은 보유+거주 각 4%로 최대 80%까지 공제합니다.
단기 양도 분기
1년 미만 70%, 1~2년 60%의 단일 세율을 자동 적용합니다.
다주택 중과
조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과를 자동 반영합니다.
실제 사례로 보는 양도소득세 계산
숫자를 직접 넣어 단계별로 계산해봤어요. 내 상황과 비슷한 사례를 참고하세요.
사례 1 — 1세대 1주택 12억 이하 매도 (비과세)
5년 전 6억원에 산 아파트를 10억원에 매도. 2년 이상 보유·거주한 1세대 1주택입니다.
- 1양도차익: 10억원 − 6억원 = 4억원
- 21세대 1주택 비과세 요건: 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주) 충족
- 3양도가액이 12억원 이하이므로 전액 비과세
양도소득세 0원. 12억원까지는 1세대 1주택이면 차익이 아무리 커도 과세되지 않습니다.
사례 2 — 1세대 1주택 20억 매도 (고가주택 과세)
10년 전 8억원에 취득해 10년 거주한 주택을 20억원에 매도하는 경우입니다.
- 1전체 양도차익: 20억 − 8억 = 12억원
- 212억 초과분 비율: (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%
- 3과세 대상 양도차익: 12억원 × 40% = 4억 8,000만원
- 4장기보유특별공제(10년 보유+10년 거주 = 80%): −3억 8,400만원
- 5과세표준 약 9,600만원 → 35% 구간
- 6산출세액 약 1,830만원 + 지방소득세 10%
양도세 약 2,010만원. 12억 초과 고가주택도 장기보유특별공제 최대 80% 덕분에 세부담이 크게 줄어듭니다.
사례 3 — 2주택자 조정대상지역 매도
3년 전 5억원에 취득한 조정대상지역 주택을 9억원에 매도하는 2주택자입니다.
- 1양도차익: 9억 − 5억 = 4억원
- 2다주택자는 장기보유특별공제 배제
- 3기본공제 250만원 차감 → 과세표준 3억 9,750만원
- 4기본세율 40% + 2주택 중과 20%p = 60% (중과 유예 여부 확인 필요)
중과가 적용되면 세부담이 급증합니다. 매도 시점의 중과 유예 여부를 반드시 확인해야 하며, 유예 기간 중이면 기본세율만 적용됩니다.
장기보유특별공제율
1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 계산해 합산하며, 최대 80%까지 공제됩니다.
| 기간 | 1세대 1주택 (보유+거주) | 그 외 (일반) |
|---|---|---|
| 3년 | 12% + 12% = 24% | 6% |
| 5년 | 20% + 20% = 40% | 10% |
| 7년 | 28% + 28% = 56% | 14% |
| 10년 이상 | 40% + 40% = 80% | 20% (15년 30%) |
다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 1주택으로 정리한 뒤 매도하면 공제를 받을 수 있습니다.
양도소득세 기본세율 (보유 2년 이상 주택)
과세표준 구간별 세율이며, 별도로 지방소득세 10%가 추가됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억 5천만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5천만 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
보유기간 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 단기 양도세율이 적용됩니다. 분양권은 1년 미만 70%, 그 외 60%입니다.
양도소득세, 이런 실수가 많아요
상담·문의에서 자주 나오는 오해를 정리했어요.
"1주택이면 무조건 비과세다"
2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)해야 하고, 양도가액 12억원 이하여야 전액 비과세입니다. 또 일시적 2주택은 종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 팔아야 1주택으로 인정됩니다.
"취득가액은 계약서 금액만 인정된다"
취득세·법무사비·중개수수료·자본적 지출(샤시 교체, 확장, 난방 교체 등)도 필요경비로 인정돼 양도차익을 줄입니다. 단 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 영수증과 계좌이체 내역을 반드시 보관하세요. 수천만원의 세금 차이가 납니다.
"부부 공동명의는 항상 유리하다"
양도세는 인별 과세라 공동명의면 과세표준이 나뉘어 누진세율이 낮아지고 기본공제(250만원)도 각각 받아 대체로 유리합니다. 다만 취득 시 증여로 지분을 넘기면 증여세·취득세가 발생하므로, 취득 시점부터 공동명의로 하는 것이 유리합니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택은 무조건 비과세인가요?
2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 추가) + 양도가 12억 이하면 비과세입니다. 12억 초과 시 초과분에 비례한 부분만 과세됩니다.
장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
1세대 1주택은 10년 보유·거주 시 양도차익의 80%까지 공제됩니다. 일반 주택은 최대 30%(15년)입니다.
양도세 신고는 언제까지 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 미신고 시 가산세 20%가 부과됩니다.
필요경비도 공제되나요?
취득세·중개수수료·법무비·자본적 지출(인테리어 등)이 필요경비로 인정됩니다. 본 계산기는 단순화로 미반영하니 실제 신고 시 영수증으로 추가 공제하세요.
근거 법령·자료
이 계산기가 따르는 법 조항과 공식 자료입니다.
소득세법 제89조 제1항 제3호
1세대가 1주택을 보유하고 보유기간 요건을 충족해 양도하는 경우 양도소득세를 비과세합니다(고가주택 제외).
소득세법 제95조 제2항 (장기보유특별공제)
보유기간 3년 이상인 자산에 대해 보유·거주 기간별 공제율을 적용합니다. 1세대 1주택은 최대 80%입니다.
소득세법 시행령 제156조 (고가주택의 범위)
양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 보며, 초과분에 대응하는 양도차익만 과세합니다.
소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
보유기간별 세율과 다주택자 중과세율을 정합니다. 중과 적용 여부는 시행령의 유예 규정을 함께 확인해야 합니다.
더 자세히 알고 싶다면
양도소득세 완전 정리 가이드에서 단계별로 설명해요.
※ 본 계산기는 2026년 기준 국세청·국민연금공단·건강보험공단 고시를 반영한 참고용 도구입니다. 실제 신고·납부 시에는 세무사 상담 또는 홈택스 공식 계산을 권장합니다. 계산 방법·데이터 출처 보기