계산기 · 취득세
2026 주택 취득세 계산기
1주택은 취득가 누진(1~3%), 다주택자는 조정대상지역 여부에 따라 8~12% 중과세. 생애최초·85㎡ 초과 등 옵션을 자동 반영합니다.
취득 정보
총 부담세액
₩20,533,333
적용 세율 2.33%
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취득세 계산, 이렇게 동작해요
취득세는 집·토지·자동차 등을 살 때 취득가액에 매기는 지방세입니다. 주택은 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 갈리는 것이 핵심이에요. 1주택자는 취득가 6억 이하 1%부터 시작하는 낮은 누진세율을 적용받지만, 다주택자·법인은 8~12% 중과세율이 붙습니다. 본 계산기는 지방교육세·농어촌특별세와 생애최초 감면까지 더해 총 부담세액을 산출합니다.
1주택 취득가 누진
6억 이하 1%, 6억~9억 구간은 1~3% 누진, 9억 초과는 3% 단일세율이 적용됩니다.
다주택 중과 8~12%
조정대상지역 2주택 8%, 3주택 또는 4주택 이상·법인은 최대 12%까지 중과됩니다.
부가되는 지방세
취득세 본세에 지방교육세 0.1%가 더해지고, 전용 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.
생애최초 감면
취득가 12억 이하 생애최초 구입이면 본세에서 최대 200만원을 감면받습니다.
실제 사례로 보는 취득세 계산
숫자를 직접 넣어 단계별로 계산해봤어요. 내 상황과 비슷한 사례를 참고하세요.
사례 1 — 생애최초로 5억원 아파트 구입
무주택자가 처음으로 5억원짜리 아파트를 취득하는 경우입니다. 전용 84㎡.
- 16억원 이하 1주택 취득세율: 1%
- 2취득세: 5억원 × 1% = 500만원
- 3지방교육세: 취득세의 10% = 50만원
- 4농어촌특별세: 전용 85㎡ 이하는 비과세
- 5생애최초 주택 구입 감면: 최대 200만원 차감
최종 부담 약 350만원. 생애최초 감면은 소득·주택가격 요건이 있으니 취득 전에 지자체에 확인하세요.
사례 2 — 8억원 주택 (누진 구간)
6억 초과 9억 이하 구간은 세율이 선형으로 올라가는 누진 구조입니다.
- 1세율 계산식: (취득가 × 2/3억 − 3) ÷ 100
- 28억원 적용: (8 × 2 ÷ 3 − 3) ÷ 100 = 약 2.33%
- 3취득세: 8억원 × 2.33% ≈ 1,864만원
- 4지방교육세: 약 186만원
- 5전용 85㎡ 초과 시 농특세 0.2% 추가: 약 160만원
총 약 2,050만원(85㎡ 이하 기준). 6억·9억 경계에서 세액이 크게 달라지므로 매매가 협상 시 참고할 만합니다.
사례 3 — 2주택자가 조정대상지역 주택 추가 취득
이미 1주택이 있는 상태에서 조정대상지역 6억원 주택을 추가 취득합니다.
- 1조정대상지역 2주택 중과세율: 8%
- 2취득세: 6억원 × 8% = 4,800만원
- 3지방교육세 + 농특세 포함 시 약 5,300만원
- 41주택이었다면 1% = 600만원 → 약 9배 차이
다주택 중과는 취득 단계에서 가장 큰 비용입니다. 일시적 2주택 특례(종전 주택 3년 내 처분) 해당 여부를 반드시 확인하세요.
주택 취득세율표
주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라집니다.
| 구분 | 6억 이하 | 6억~9억 | 9억 초과 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1% | 1~3% 누진 | 3% |
| 2주택 (비조정) | 1~3% | 1~3% | 3% |
| 2주택 (조정) | 8% | 8% | 8% |
| 3주택 (비조정) | 8% | 8% | 8% |
| 3주택 (조정) / 4주택 이상 | 12% | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% | 12% |
6억~9억 구간은 (취득가 × 2/3억 − 3) ÷ 100 공식으로 세율이 선형 증가합니다. 경계 구간에서 급격한 세액 점프가 없도록 2020년 개정된 구조입니다.
취득세에 함께 붙는 부가 세금
실제 납부액은 취득세 본세에 아래 항목이 더해집니다.
| 세목 | 세율 | 대상 |
|---|---|---|
| 지방교육세 | 취득세액의 10% | 모든 취득 |
| 농어촌특별세 | 0.2% | 전용 85㎡ 초과 주택 |
| 농어촌특별세 (중과 시) | 0.6~1.0% | 다주택 중과 대상 |
전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농어촌특별세가 비과세됩니다. 같은 가격이라도 면적에 따라 수백만원 차이가 납니다.
취득세, 이런 실수가 많아요
상담·문의에서 자주 나오는 오해를 정리했어요.
"잔금 치르고 천천히 내면 된다"
취득세는 취득일(잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 붙습니다. 등기 자체가 취득세 납부영수증 없이는 불가능하므로 실무상 잔금일에 함께 처리합니다.
"분양권은 주택 수에 안 들어간다"
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권도 주택 수에 포함됩니다. 분양권을 보유한 상태에서 다른 주택을 사면 2주택자로 중과될 수 있습니다. 다만 분양권 자체의 취득세는 아파트 준공 후 잔금 시점에 부과됩니다.
"상속받은 집도 주택 수에 포함된다"
상속 주택은 상속개시일로부터 5년간 주택 수에서 제외됩니다. 이 기간에 다른 주택을 취득해도 중과되지 않습니다. 5년이 지나면 주택 수에 포함되므로 그 전에 처분 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내야 하나요?
주택 취득일(잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 부과됩니다.
1주택과 다주택 세율 차이가 큰가요?
큽니다. 1주택자는 취득가에 따라 1~3%지만, 조정대상지역 2주택자는 8%, 3주택 이상·법인은 12%까지 올라갑니다. 같은 집이라도 주택 수에 따라 세금이 수천만원 차이날 수 있습니다.
조정대상지역인지 어떻게 확인하나요?
국토교통부가 지정·해제하며 수시로 바뀝니다. 계약 전 '대한민국 전자관보' 또는 부동산 포털에서 해당 시점 지정 여부를 반드시 확인하세요. 본 계산기는 조정·비조정을 선택해 비교할 수 있습니다.
생애최초 감면 조건은 무엇인가요?
본인·배우자가 과거 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 취득가 12억 이하 주택이 대상입니다. 본세 기준 최대 200만원이 감면됩니다(세부 소득요건은 시점별 지방세법 확인 필요).
근거 법령·자료
이 계산기가 따르는 법 조항과 공식 자료입니다.
지방세법 제11조 제1항 제8호
유상거래로 주택을 취득하는 경우의 표준세율(1~3%)과 취득가액 구간별 계산식을 정합니다.
지방세법 제13조의2 (주택 취득 중과세율)
1세대가 조정대상지역 내 2주택 이상 또는 비조정지역 3주택 이상을 취득하는 경우 8%·12% 중과세율을 적용합니다.
지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입 감면)
생애 최초로 주택을 취득하는 경우 취득세를 최대 200만원까지 감면합니다. 소득·주택가액 요건이 있습니다.
지방세법 제20조 (신고 및 납부)
취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 하며, 기한 경과 시 가산세가 부과됩니다.
더 자세히 알고 싶다면
취득세 완전 정리 가이드에서 단계별로 설명해요.
※ 본 계산기는 2026년 기준 국세청·국민연금공단·건강보험공단 고시를 반영한 참고용 도구입니다. 실제 신고·납부 시에는 세무사 상담 또는 홈택스 공식 계산을 권장합니다. 계산 방법·데이터 출처 보기