계산기 · 대출 한도
주택담보대출 한도 계산기 (LTV · DSR)
담보가치 한도(LTV)와 상환능력 한도(DSR) 두 가지를 동시에 적용해 실제 받을 수 있는대출 가능액을 시뮬레이션합니다. 생애최초 우대(LTV 80%, 6억 한도)도 자동 적용.
대출 조건
대출 가능액 (LTV ∩ DSR)
₩394,722,318
월 상환액 ₩2,000,000 (30년 원리금균등)
LTV 한도
₩560,000,000
70%
DSR 한도
₩394,722,318
40%
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주택담보대출 한도 계산, 이렇게 동작해요
주택담보대출 한도는 크게 두 규제로 결정됩니다. 집값 대비 얼마까지 빌려주는지를 보는 LTV(담보인정비율)와, 소득 대비 연간 원리금 상환액을 제한하는 DSR(총부채원리금상환비율)이에요. 둘 중 더 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 본 계산기는 집값·지역·소득을 넣으면 LTV·DSR 두 기준의 한도와 예상 월 상환액을 함께 보여줍니다.
LTV — 집값 기준
비규제지역 70%, 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%까지 인정됩니다. 생애최초는 80%(최대 6억)로 우대됩니다.
DSR — 소득 기준
연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 40%를 넘지 못하도록 제한합니다.
둘 중 작은 값
LTV로 계산한 한도와 DSR로 계산한 한도 중 더 작은 금액이 실제 대출 가능액입니다.
월 상환액 시뮬
대출금·금리·기간을 넣으면 원리금균등 기준 매월 상환액을 미리 확인할 수 있습니다.
실제 사례로 보는 주택담보대출 한도 계산
숫자를 직접 넣어 단계별로 계산해봤어요. 내 상황과 비슷한 사례를 참고하세요.
사례 1 — 연소득 6,000만원, 8억원 아파트 구입
규제지역이 아닌 곳에서 LTV 70%가 적용되고, 금리 4.5% 30년 원리금균등 조건입니다.
- 1LTV 한도: 8억원 × 70% = 5억 6,000만원
- 2DSR 한도: 연소득 6,000만원 × 40% = 연 원리금 2,400만원
- 3월 상환 가능액: 2,400만원 ÷ 12 = 200만원
- 4금리 4.5%·30년 기준 월 200만원으로 감당 가능한 원금 ≈ 3억 9,000만원
실제 한도는 둘 중 작은 값인 약 3억 9,000만원. LTV는 여유가 있어도 DSR에서 막히는 것이 최근의 전형적 패턴입니다.
사례 2 — 기존 대출이 있는 경우
위와 같은 조건에서 신용대출 5,000만원(연 원리금 1,000만원)을 이미 보유한 경우입니다.
- 1DSR 총 한도: 연 2,400만원
- 2기존 신용대출 원리금: 연 1,000만원 차감
- 3주담대에 쓸 수 있는 여력: 연 1,400만원 (월 약 117만원)
- 4→ 가능 원금 약 2억 3,000만원
기존 대출이 한도를 그대로 잠식합니다. 주택 구입 전에 신용대출을 정리하면 주담대 한도가 크게 늘어납니다.
LTV·DSR 핵심 비교
두 규제는 성격이 다르며, 실제 한도는 더 빡빡한 쪽이 결정합니다.
| 구분 | LTV | DSR |
|---|---|---|
| 기준 | 담보(집값) 대비 대출 비율 | 소득 대비 연간 원리금 상환 비율 |
| 보는 것 | 집이 얼마짜리인가 | 내가 갚을 능력이 되는가 |
| 일반 한도 | 규제지역 50% / 비규제 70% | 은행 40% / 2금융 50% |
| 기존 대출 | 영향 없음 | 모든 대출 합산 |
| 우회 방법 | 없음 | 만기 연장, 기존 대출 상환 |
생애최초 구입자는 LTV 우대(최대 80%)를 받을 수 있고, 정책모기지(디딤돌·보금자리론)는 DSR 규제에서 제외되거나 완화 적용됩니다.
주택담보대출 한도, 이런 실수가 많아요
상담·문의에서 자주 나오는 오해를 정리했어요.
"LTV 70%면 집값의 70%를 빌릴 수 있다"
LTV는 상한일 뿐이고, 실제로는 DSR이 먼저 걸리는 경우가 대부분입니다. 소득이 뒷받침되지 않으면 담보 여력이 있어도 대출이 안 나옵니다. 또 방 개수만큼 차감하는 소액임차보증금(방공제)도 한도를 줄입니다.
"마이너스통장은 안 쓰면 DSR에 안 잡힌다"
마이너스통장은 한도 전액이 대출로 잡힙니다. 잔액이 0원이어도 5,000만원 한도가 있으면 그만큼 DSR을 잠식합니다. 주택 구입을 앞두고 있다면 사용하지 않는 마이너스통장은 해지하는 것이 유리합니다.
"만기를 늘리면 무조건 이득이다"
만기를 늘리면 연 원리금이 줄어 DSR상 한도는 늘어납니다. 다만 총 이자 부담은 크게 증가합니다. 30년 대비 40년 만기는 한도가 늘지만 총이자가 수천만원 더 나갈 수 있으니 함께 따져야 합니다.
자주 묻는 질문
LTV와 DSR 중 뭐가 더 중요한가요?
둘 다 통과해야 하며, 둘 중 더 적게 나오는 금액이 한도가 됩니다. 소득이 낮으면 집값이 충분해도 DSR에서 막히고, 반대로 소득이 높아도 LTV 상한을 넘을 수 없습니다.
DSR 40%는 어떤 의미인가요?
연 소득이 5천만원이면 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계가 2천만원(월 약 167만원)을 넘을 수 없다는 뜻입니다. 기존 신용대출·할부도 합산됩니다.
생애최초 주택구입은 한도가 더 높나요?
네. 생애최초 구입자는 지역과 무관하게 LTV 80%, 최대 6억원까지 우대받을 수 있습니다. 다만 DSR 규제는 동일하게 적용됩니다.
이 계산은 실제 승인 금액과 같나요?
규제 기준의 이론적 한도를 보여주는 참고용입니다. 실제 한도는 은행별 가산금리, 신용점수, 방 공제(MCI/MCG), 정책에 따라 달라지므로 최종 한도는 은행 상담으로 확인하세요.
근거 법령·자료
이 계산기가 따르는 법 조항과 공식 자료입니다.
은행업감독규정 제29조의2 (주택담보대출 규제)
담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 산정 방법과 적용 한도를 정합니다.
주택도시기금법 제9조 (기금의 용도)
디딤돌대출 등 정책 모기지의 근거로, 무주택 실수요자에게 완화된 조건을 적용합니다.
※ 본 계산기는 2026년 기준 국세청·국민연금공단·건강보험공단 고시를 반영한 참고용 도구입니다. 실제 신고·납부 시에는 세무사 상담 또는 홈택스 공식 계산을 권장합니다. 계산 방법·데이터 출처 보기