계산기 · 대출 한도
주택담보대출 한도 계산기 (LTV · DSR)
2025년 10·15 대책 이후 주담대 한도는 세 겹으로 묶입니다. LTV, 집값 구간별 금액 한도(6억·4억·2억), 그리고 스트레스 금리를 얹은 DSR. 셋 중 가장 작은 값이 실제 한도입니다. 세 가지를 동시에 적용해 계산하고, 무엇이 먼저 걸리는지 알려드려요.
서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳은 2025년 10월 20일부터 규제지역입니다.
대출 조건
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그 외 경기·인천은 수도권 비규제, 나머지는 비수도권입니다.
서민·실수요자는 소득·주택가격 요건을 모두 충족해야 LTV 60%가 적용됩니다.
대출 가능액
₩286,035,255
월 상환액 ₩1,449,299 (30년 원리금균등, 연 4.5%)
LTV 한도
₩400,000,000
40%
금액 한도
₩600,000,000
15억 이하 → 6억
DSR 한도
₩286,035,255
40%
DSR 40%가 한도를 묶고 있습니다. 소득 대비 상환 부담이 먼저 걸렸어요.
스트레스 금리 +3%p가 붙었습니다
DSR을 따질 때는 실제 금리 4.5%가 아니라 7.5%로 상환액을 계산합니다. 이 때문에 DSR 한도가 1억 868만원 줄었습니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 건 아닙니다.
돈 말고도 걸리는 조건
· 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 어기면 대출금이 회수되고 3년간 주택 대출이 제한됩니다.
· 토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년 실거주해야 합니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 불가능합니다.
관련 페이지
주택담보대출 한도 계산, 이렇게 동작해요
2025년 10·15 대책 이후 주택담보대출 한도는 세 겹으로 묶입니다. 집값 대비 얼마까지 빌려주는지를 보는 LTV, 집값 구간에 따라 절대 금액을 자르는 주담대 금액 한도(6억·4억·2억), 그리고 소득 대비 상환 부담을 제한하는 DSR입니다. 셋 중 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 여기에 DSR을 계산할 때는 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리를 쓰기 때문에, 예전 계산기로 뽑은 숫자와는 크게 달라집니다.
LTV — 집값 기준
규제지역(서울 전역·경기 12곳)은 40%, 수도권 비규제는 70%입니다. 규제지역에서는 생애최초 우대도 40%로 함께 내려갔고, 서민·실수요자만 60%가 유지됩니다.
금액 한도 — 집값 구간 기준
수도권·규제지역은 집값 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억입니다. 소득이 아무리 높아도 이 금액을 넘길 수 없습니다.
DSR — 소득 기준
은행권 40%, 2금융권 50%. 여기에 수도권·규제지역은 스트레스 금리 3%p, 그 외는 1.5%p를 실제 금리에 더해 상환액을 계산합니다.
돈 말고 걸리는 조건
주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 토지거래허가구역이면 2년간 실거주해야 합니다. 다주택자는 수도권에서 주택구입 목적 주담대 자체가 막혀 있습니다.
실제 사례로 보는 주택담보대출 한도 계산
숫자를 직접 넣어 단계별로 계산해봤어요. 내 상황과 비슷한 사례를 참고하세요.
사례 1 — 서울 10억 아파트, 무주택 연소득 6,000만원
서울은 전역이 규제지역이므로 LTV 40%, 금액 한도 6억, 스트레스 금리 3%p가 모두 적용됩니다. 금리 4.5%, 30년 원리금균등 조건입니다.
- 1LTV 한도: 10억 × 40% = 4억원
- 2금액 한도: 집값 15억 이하 → 6억원
- 3DSR 여력: 6,000만원 × 40% ÷ 12 = 월 200만원
- 4DSR 한도는 4.5%가 아니라 7.5%(스트레스 3%p 가산)로 역산 → 약 2억 8,600만원
- 5셋 중 최솟값 → 약 2억 8,600만원
DSR이 먼저 걸립니다. 스트레스 금리가 없었다면 약 3억 9,000만원이 나왔을 자리라, 규제만으로 1억원 넘게 줄어든 셈입니다. 필요한 자기자본은 7억원이 넘습니다.
사례 2 — 서울 20억 아파트, 무주택 연소득 2억원
소득이 충분해 DSR에는 여유가 있는 고소득 맞벌이 사례입니다.
- 1LTV 한도: 20억 × 40% = 8억원
- 2금액 한도: 15억 초과 25억 이하 → 4억원
- 3DSR 한도: 연 8,000만원 상환 여력 → 7.5% 기준 약 9억 5,000만원
- 4셋 중 최솟값 → 4억원
금액 한도가 묶습니다. 소득이 아무리 높아도 20억짜리 집에는 4억까지만 나옵니다. 자기자본 16억원이 필요해, 사실상 현금 부자가 아니면 접근이 어렵습니다.
사례 3 — 같은 집을 2주택자가 사려면
이미 두 채를 가진 사람이 서울에 한 채를 더 사는 경우입니다.
- 16·27 대책 — 수도권·규제지역 2주택 이상 보유자는 주택구입 목적 주담대 전면 금지
- 2LTV·DSR을 따질 것도 없이 대출 가능액 0원
- 3토지거래허가구역이라 매수 허가도 실거주 목적이어야 함
전액 현금이 아니면 매수 자체가 불가능합니다. 갭투자와 다주택 확대를 정면으로 막은 규제입니다.
지역·차주별 LTV (2025년 10·15 대책 이후)
서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 규제지역입니다.
| 차주 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 비수도권 |
|---|---|---|---|
| 무주택 (일반) | 40% | 70% | 70% |
| 무주택 · 생애최초 | 40% | 70% | 80% |
| 무주택 · 서민 실수요자 | 60% | 70% | 70% |
| 1주택 · 6개월 내 처분 약정 | 40% | 70% | 70% |
| 1주택 · 처분 계획 없음 | 대출 불가 | 대출 불가 | 60% |
| 2주택 이상 | 대출 불가 | 대출 불가 | 60% |
비수도권 수치는 규제 기준이 아니라 통상적인 은행 취급 기준을 보수적으로 잡은 참고치입니다.
집값 구간별 주담대 금액 한도
LTV로 계산한 금액과 별개로 걸리는 절대 한도입니다. 2025년 10월 16일 시행.
| 주택가격 (시가) | 최대 주담대 | 적용 지역 |
|---|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 | 수도권 · 규제지역 |
| 15억 초과 25억 이하 | 4억원 | 수도권 · 규제지역 |
| 25억원 초과 | 2억원 | 수도권 · 규제지역 |
| 이주비 대출 | 6억원 (집값 무관) | 수도권 · 규제지역 |
생활안정자금 목적의 주담대는 이 한도를 적용받지 않습니다.
스트레스 금리가 한도를 얼마나 줄이나
연소득 6,000만원 · 30년 만기 · 실제 금리 4.5% · DSR 40% 기준 (다른 규제 무시하고 DSR만 본 값)
| 적용 지역 | 스트레스 가산 | DSR 산정 금리 | DSR 한도 |
|---|---|---|---|
| 스트레스 금리 없다면 | — | 4.5% | 약 3억 9,000만원 |
| 비수도권 | +1.5%p | 6.0% | 약 3억 3,300만원 |
| 수도권 · 규제지역 | +3.0%p | 7.5% | 약 2억 8,600만원 |
스트레스 금리는 한도 산정에만 쓰는 가산 금리로, 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아닙니다.
주택담보대출 한도, 올해 달라진 점
6·27 대책 — 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 제한, 다주택자 주택구입 목적 주담대 금지, 6개월 내 전입 의무. 생애최초 LTV 80% → 70%.
스트레스 DSR 3단계 시행. 2금융권까지 적용 범위가 넓어졌습니다.
10·15 대책 — 서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정, LTV 70% → 40%, 스트레스 금리 하한 1.5% → 3%, 집값 구간별 금액 한도(6·4·2억) 도입, 1주택자 전세대출 이자 DSR 반영.
은행 주담대 위험가중치 15% → 20% 조기 시행. 은행 입장에서 주담대 부담이 커져 금리·한도에 간접적으로 영향을 줍니다.
주택담보대출 한도, 이런 실수가 많아요
상담·문의에서 자주 나오는 오해를 정리했어요.
"LTV 40%면 집값의 40%는 무조건 나온다"
LTV는 상한일 뿐입니다. 금액 한도와 DSR을 함께 통과해야 하고, 실제로는 셋 중 가장 작은 값이 나옵니다. 여기에 방 개수만큼 차감하는 소액임차보증금(방공제)까지 붙으면 더 줄어듭니다.
"스트레스 금리 때문에 이자를 더 낸다"
아닙니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 금리입니다. 실제 상환액은 약정 금리로 계산됩니다. 다만 빌릴 수 있는 금액이 줄기 때문에, 결과적으로 자기자본을 더 준비해야 합니다.
"마이너스통장은 안 쓰면 DSR에 안 잡힌다"
마이너스통장은 한도 전액이 대출로 잡힙니다. 잔액이 0원이어도 5,000만원 한도가 있으면 그만큼 DSR을 잠식합니다. 주택 구입을 앞두고 있다면 쓰지 않는 마이너스통장은 해지하는 편이 유리합니다.
"전세 살면서 집을 사두면 된다"
규제지역은 토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고 2년간 직접 살아야 합니다. 게다가 1주택자가 수도권에서 전세로 살면 전세대출 이자가 DSR에 잡혀 주담대 한도까지 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
LTV, 금액 한도, DSR 중 뭐가 먼저 걸리나요?
셋 다 통과해야 하고 가장 작은 금액이 한도가 됩니다. 소득이 넉넉한 고가주택 매수자는 금액 한도(6억·4억·2억)에서 먼저 걸리고, 소득이 빠듯한 실수요자는 DSR에서 먼저 걸립니다. 계산기는 어느 규제가 묶고 있는지 결과 아래에 표시해 줍니다.
스트레스 금리는 실제로 내는 이자인가요?
아닙니다. DSR 한도를 계산할 때만 쓰는 가산 금리입니다. 실제 금리가 4.5%여도 규제지역이면 7.5%로 상환액을 따져 한도를 줄입니다. 매달 내는 이자가 늘어나는 것은 아니지만, 빌릴 수 있는 금액은 확실히 줄어듭니다.
생애최초면 여전히 LTV 80%인가요?
규제지역에서는 아닙니다. 2025년 6·27 대책으로 80%에서 70%로 내려갔고, 10·15 대책으로 규제지역은 40%까지 내려갔습니다. 비수도권에서는 아직 80% 우대가 남아 있습니다. 다만 어느 경우든 주담대 금액은 6억을 넘지 못합니다.
집이 한 채 있는데 갈아타려면요?
기존 주택을 6개월 안에 처분하는 조건(처분조건부)을 약정하면 무주택자와 같은 LTV가 적용됩니다. 처분 계획 없이 한 채를 더 사는 것은 수도권·규제지역에서 주담대가 나오지 않습니다.
이 계산은 실제 승인 금액과 같나요?
규제 기준으로 뽑은 이론적 한도입니다. 실제로는 은행별 가산금리, 신용점수, 방 공제(MCI·MCG), 정책모기지 여부에 따라 달라집니다. 최종 한도는 은행 상담으로 확인하세요.
근거 법령·자료
이 계산기가 따르는 법 조항과 공식 자료입니다.
금융위원회 10·15 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 (2025)
규제지역 LTV 40%, 집값 구간별 주담대 한도 6·4·2억, 스트레스 금리 하한 3%, 1주택자 전세대출 DSR 반영의 근거입니다.
금융위원회 6·27 가계부채 관리 강화방안 (2025)
수도권·규제지역 주담대 6억 한도, 다주택자 주택구입 목적 주담대 금지, 6개월 내 전입 의무의 근거입니다.
은행업감독규정 제29조의2 (주택담보대출 규제)
담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 산정 방법과 적용 한도를 정합니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조 (토지거래허가구역)
허가구역 내 토지 거래 시 시장·군수·구청장의 허가와 이용 의무(주거용 2년)를 규정합니다.
※ 본 계산기는 2026년 기준 국세청·국민연금공단·건강보험공단 고시를 반영한 참고용 도구입니다. 실제 신고·납부 시에는 세무사 상담 또는 홈택스 공식 계산을 권장합니다. 계산 방법·데이터 출처 보기