LH·SH·GH 공공임대 총정리
2026년 기준, 나는 어디에 넣을 수 있나

2026년 가을 임대차 시장은 ‘전세 절벽’입니다. 서울 아파트 전세 매물은 약 2만 500건으로 1년 전보다 12% 줄었고, 중랑·동대문·구로·금천·노원처럼 중저가 전세가 많던 곳에서 감소 폭이 컸습니다. 전세를 못 구한 수요가 월세로 옮겨 가면서 서울 평균 월세는 처음으로 160만원을 넘었고, 월세 거래가 전세 거래를 7개월째 앞지르고 있습니다(KB부동산 2026년 9월 리뷰 등).

여기에 한국은행이 7월과 8월 연속으로 기준금리를 올려 3.00%가 됐습니다. 전세대출 이자도 함께 오르니 민간 전세의 부담은 더 커졌습니다. 공공임대는 이런 흐름을 피하는 거의 유일한 길입니다. 임대료가 시세의 30~80%로 묶여 있고, 2년마다 재계약하며 최장 20~30년을 살 수 있고, 무엇보다 공공기관이 집주인이라 보증금을 떼일 걱정이 없습니다.

정부도 공급을 늘리고 있습니다. 2026년 공공임대 목표는 건설임대 3만호, 매입임대 6.5만호, 전세임대 4.5만호를 합친 14만호이고, 수도권 매입임대는 2027년까지 9만호(규제지역 6.6만호)를 공급할 계획입니다. LH는 9월 8일 앞으로 3년간 서울에서만 매입임대 2만가구(청년 1만 5,000가구·신혼부부 3,400가구)를 신축 매입으로 공급하겠다고 밝혔습니다.

공공임대는 크게 새로 지어 빌려주는 건설임대(영구·국민·행복·통합공공), 기존 집을 사서 빌려주는 매입임대, 내가 구한 집을 LH가 전세로 얻어 다시 빌려주는 전세임대로 나뉩니다.

LH는 전국에서 모든 유형을 공급하고, SH는 서울에서 국민임대·행복주택·매입임대에 더해 서울시 고유의 장기전세(시프트)와 장기전세Ⅱ ‘미리내집’을 운영합니다. GH는 경기도에서 행복주택·국민임대·매입임대를 공급하며, 경기도 거주자 가점을 주는 공고가 많습니다. 법정 유형은 공급 기관이 달라도 소득·자산 기준이 같으니, 사는 지역의 LH·지방공사 공고를 모두 챙기세요.

공공임대 소득은 세대원 전원의 세전 월평균소득입니다. 근로·사업소득뿐 아니라 임대·이자·연금소득과 공적이전소득까지 사회보장정보시스템에서 12가지를 모아 합산합니다. 기준표는 두 가지입니다.

계층별로 보면 행복주택 신혼부부는 100%(맞벌이 120%), 신혼·신생아Ⅰ은 70%(맞벌이 90%), Ⅱ는 130%(맞벌이 200%), SH 미리내집은 60㎡ 이하 120%(맞벌이 180%)·60㎡ 초과 150%(맞벌이 200%)입니다. 청년 매입·전세임대 3순위는 본인 소득이 도시근로자 1인 가구 100%(3,813,363원) 이하면 됩니다.

총자산은 부동산(공시가격)·자동차·금융자산·일반자산(임차보증금 포함)을 더하고 금융기관 대출 등 부채를 뺀 금액입니다. 자동차는 비영업용 승용차 중 가장 비싼 한 대를 따로 봅니다. 2026년 2월 27일 공고부터 적용되는 금액은 다음과 같습니다.

2023년 3월 28일 이후 아이를 낳았다면(태아 포함) 자산 기준이 1명이면 110%, 2명 이상이면 120%로 올라갑니다. 예를 들어 신혼·신생아Ⅱ는 3억 9,600만원(1명)·4억 3,100만원(2명 이상), SH 장기전세는 7억 2,800만원·7억 9,400만원, 자동차는 4,996만원·5,451만원까지 인정됩니다.

청년 (만 19~39세 미혼 무주택)

1순위는 수급자·차상위·한부모 가구 청년, 2순위는 본인+부모 소득 100% 이하(국민임대 자산 기준), 3순위는 본인 소득 1인 가구 100% 이하(행복주택 청년 자산 기준)입니다. 역세권 원룸이 많은 청년 매입임대(시세 40~50%, 최장 10년·입주 후 혼인하면 20년), 내가 고른 집에 사는 청년 전세임대(수도권 단독형 한도 1억 2,000만원), 학교·직장 근처 행복주택을 동시에 노리세요. 민간 전세를 구한다면 청년전용 버팀목(만 34세 이하, 호당 1억 5,000만원, 연 2.2~3.3%)이 있습니다.

신혼부부·예비신혼·한부모

소득 70%(맞벌이 90%) 이하면 시세 30~40%의 신혼·신생아 매입임대Ⅰ과 전세임대Ⅰ, 그 이상이면 130%(맞벌이 200%)까지 받는 Ⅱ형이 있습니다. 최근 2년 안에 아이를 낳았다면(태아 포함) 1순위입니다. 서울에 산다면 SH 미리내집이 강력합니다. 최장 10년, 출산하면 20년까지 살 수 있고, 2자녀를 낳으면 시세 90%, 3자녀면 80%에 그 집을 살 수 있습니다.

고령자 (만 65세 이상)

생계·의료급여 수급자이거나 65세 이상 수급권자·차상위계층이면 영구임대 1순위(시세 30%, 행정복지센터 신청)입니다. 그 외에는 행복주택 고령자(100%), 통합공공임대 고령자(중위 150%), 고령자 매입임대를 보세요.

일반 무주택 가구

국민임대(70%)·통합공공임대(중위 150%)가 기본이고, 소득이 이를 넘으면 소득·자산 기준 없이 무주택이면 되는 든든전세(시세 90% 이하 전세)가 대안입니다.

전세임대는 LH가 전세금 대부분을 내고 입주자는 작은 보증금 + LH 지원금에 대한 이자만 냅니다. 금리는 지원금이 4천만원 이하면 1.2%, 6천만원 이하면 1.7%, 그 초과면 2.2%이고 최저 1.2%까지 우대됩니다.

예시 1 — 청년 1순위가 서울에서 전세 1억 2천만원 집을 구하면 보증금 100만원, LH 지원금 1억 1,900만원에 2.2%−0.5%p=1.7%가 붙어 월 168,580원입니다.

예시 2 — 자녀 1명인 신혼Ⅱ 가구가 전세 2억 집을 구하면 보증금 4,000만원, 지원금 1억 6천만원에 2.2%−0.2%p=2.0%가 붙어 월 266,660원입니다. 같은 집을 민간 월세로 구하면 보통 100만원 가까이 나가는 것과 비교해 보세요.

민간 전세라면 HUG 전세보증금반환보증은 선택이 아니라 필수입니다. 보증금이 수도권 7억·그 외 5억원 이하이고, 보증금+선순위채권이 주택가격의 90% 이하여야 가입됩니다. 빌라는 주택가격을 공시가격의 140%로 보므로 사실상 공시가격의 126%가 상한입니다.

보증료는 연 0.097~0.211%로 부채비율이 높고 빌라일수록 비쌉니다. 연소득 5천만원 이하·한부모는 60%, 신혼부부(합산 6천만원 이하)·다자녀·고령자는 40% 할인됩니다. 2026년 10월 1일부터는 LH 전세임대 주택에도 HUG 반환보증이 적용돼, 2027년까지 약 20만호의 보증금이 보호됩니다.

신혼·신생아 전세임대Ⅰ·Ⅱ와 청년 전세임대 1순위는 연중 수시모집(신혼은 2026년 12월 31일까지)이라 언제든 신청할 수 있습니다. 매입임대는 지역본부별로 분기마다, 행복주택·국민임대는 단지별로 공고가 나옵니다. 신청부터 입주대상자 선정까지 소득·자산 조회에 최소 10주가 걸리니 이사 일정보다 넉넉히 앞서 신청하세요.

1. 2026.02.27

   2026년 공공임대 자산기준 적용

   통합공공임대·국민임대·행복주택 총자산 3억 4,500만원, 자동차 4,542만원 이하. 행복주택 청년 2억 5,100만원, 영구임대 2억 4,500만원.

2. 2026.03.24

   신혼·신생아 전세임대 Ⅰ·Ⅱ 수시모집 (~12.31)

   Ⅰ형 5,700호(수도권 한도 1억 4,500만원), Ⅱ형 1,170호(수도권 2억 4,000만원).

3. 2026.07.01

   HUG 반환보증 전월세전환율 6.5% 적용

   보증부 월세를 전세보증금으로 환산할 때 6.5%를 씁니다. 신규·증액 갱신 신청분부터.

4. 2026.08.13

   주택 신속공급 방안 — 청년 보편형 전세임대 신설

   원가구 소득·자산을 보지 않고 추첨하는 청년 전세임대를 새로 만들고, 수도권 한도를 2억 4,000만원으로 두 배 늘립니다. 12월 업무지침 개정 예정.

5. 2026.09.08

   LH, 서울 매입임대 3년간 2만가구 공급 계획

   청년 1만 5,000가구·신혼부부 3,400가구를 신축 매입으로 공급합니다. 청년은 시세 40% 수준(1순위), 최장 10년·혼인 시 20년.

6. 2026.10.01

   LH 전세임대에 HUG 전세반환보증 적용

   LH·HUG 협약(9.18)으로 전세임대주택 약 20만호의 보증금을 HUG 반환보증으로 보호합니다(2027년까지).

가장 큰 변화는 청년 보편형 전세임대입니다. 부모 소득·자산을 보지 않고 무주택 19~39세면 추첨으로 뽑으며, 수도권 한도가 2억 4,000만원으로 기존의 두 배입니다. 대신 LH 융자 비율이 95%에서 90%로 낮아져 본인 부담이 늘고, 기본 임대기간은 6년입니다. 세부 기준은 12월 업무지침 개정 후 공고로 확정됩니다.