부동산 · 전세 안전
전세보증보험 계산기 (HUG 반환보증)
전세가 귀해지면서 집주인 우위 시장이 됐습니다. 이럴 때일수록 보증금을 지키는 마지막 안전장치가 전세보증금반환보증입니다. 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 HUG가 먼저 돌려주고, 집주인에게 받아 냅니다.
문제는 ‘가입이 되는 집’이어야 한다는 것. 빌라는 공시가격의 126%, 근저당이 있으면 그보다 낮아야 합니다. 계약서에 도장 찍기 전에 이 집이 보증에 들어갈 수 있는지, 보증료는 얼마인지 먼저 확인하세요.
기준일 2026-09-27 · HUG 전세보증금반환보증 상품개요 기준
전세 계약 조건
가입 가능 · 예상 보증료
94만 5600원
24개월 계약 · 연 0.197% · 월 환산 약 3만 9400원
가입 요건 점검
- 보증대상 보증금 2억 4,000만원 ≤ 수도권 7억원
- 보증금 + 선순위채권 2억 4,000만원 ≤ 주택가격의 90% 2억 5,200만원
- 선순위채권 비율 선순위 0만원 ≤ 주택가액의 60% 1억 5,120만원
- HUG 인정 주택가격
- 2억 8,000만원
- 보증 가능 최대 보증금
- 2억 5,200만원
- 부채비율
- 95.2%
- 할인·할증
- 할인 없음
부채비율이 80%를 넘는 ‘깡통 위험’ 구간입니다. 가입은 되지만 집값이 조금만 내려도 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있어 보증 가입은 필수, 가능하면 보증금을 낮추는 협상을 권합니다.
가입 요건 4가지
- 1
보증금 상한
전세보증금(월세는 6.5%로 환산)이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 합니다.
- 2
보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
주택가격은 아파트면 KB·부동산원 시세, 빌라·단독이면 공시가격의 140%가 1순위입니다. 감정평가서(6개월 이내)가 있으면 그것을 가장 먼저 씁니다.
- 3
선순위채권 ≤ 주택가액의 60%
근저당 채권최고액이 너무 크면 보증금이 작아도 가입할 수 없습니다. 다가구는 앞선 세입자 보증금까지 합쳐 80% 이내여야 합니다.
- 4
권리관계·계약 요건
경매·압류·가압류가 없고, 건물과 토지가 모두 집주인 소유이며, 공인중개사를 통해 1년 이상 계약하고 전입신고·확정일자를 받아야 합니다. 위반건축물(아파트 제외)이면 안 됩니다.
HUG 보증료율표 (연)
부채비율 = (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액. 주택가액은 주택가격의 90%입니다.
| 보증금 | 유형 | 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% | |
| 1억~2억 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 기타 | 0.117% | 0.151% | 0.184% | |
| 2억~5억 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% | |
| 5억 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출 보증료의 10%를 할증합니다. 사회배려계층 할인은 하나만 적용되며, 전자계약은 3% 추가 할인입니다.
보증료 할인
공공임대로 방향을 트는 것도 방법
보증 가입이 안 되는 집이라면 계약을 다시 생각해야 합니다. 소득·자산 기준을 맞추면 LH 전세임대는 LH가 직접 전세계약을 맺고, 2026년 10월 1일부터 HUG 반환보증까지 적용돼 보증금 걱정이 사실상 없습니다.
이렇게 계산해요
HUG 상품개요에 적힌 순서 그대로 따집니다. 먼저 집값을 정하고(아파트는 시세, 빌라·단독은 공시가격 × 140%), 거기에 담보인정비율 90%를 곱해 주택가액을 구합니다. 그다음 보증금 상한, 보증금+선순위채권, 선순위채권 비율, 다가구 선순위 합계를 차례로 점검하고, 모두 통과하면 보증료율표에서 요율을 찾아 보증금 × 요율 × 계약일수 ÷ 365로 보증료를 냅니다. 할인은 사회배려계층 중 하나와 전자계약 3%를 곱해 적용하고, 원 단위는 10원 미만 절사했습니다.
실제 사례로 보는 전세보증보험 계산
숫자를 직접 넣어 단계별로 계산해봤어요. 내 상황과 비슷한 사례를 참고하세요.
사례 1 — 공시가격 2억 빌라, 보증금 2억 5천 (수도권)
근저당 없는 연립·다세대, 2년 계약입니다.
- 1주택가격 = 공시가격 2억 × 140% = 280,000,000원
- 2주택가액 = 2억 8천 × 90% = 252,000,000원 → 보증금 2억 5천 ≤ 가액 → 가입 가능
- 3부채비율 99.2% → 기타·2억~5억·80% 초과 요율 0.197%
- 4보증료 = 2억 5천 × 0.197% × 730/365 = 985,000원
2년 보증료 약 99만원. 연소득 5천만원 이하라 60% 할인을 받으면 394,000원이에요.
사례 2 — 시세 6억 아파트, 근저당 1억 2천·보증금 3억 5천
신혼부부(합산 소득 6천만원 이하) 40% 할인, 2년 계약입니다.
- 1주택가액 = 6억 × 90% = 540,000,000원
- 2보증금+근저당 = 4억 7천 ≤ 5억 4천 → 통과, 근저당 1억 2천 ≤ 가액의 60%(3억 2,400만원) → 통과
- 3부채비율 87.0% → 아파트·2억~5억·80% 초과 요율 0.154%
- 4보증료 = 3억 5천 × 0.154% × 2년 × (1 − 40%) = 646,800원
신혼부부 할인 후 2년 보증료 646,800원. 이 집에서 보증 가능한 최대 보증금은 42,000만원입니다.
전세보증보험, 이런 실수가 많아요
상담·문의에서 자주 나오는 오해를 정리했어요.
"매매 시세로 보면 충분하다"
빌라는 시세가 아니라 공시가격 140%가 1순위 주택가격입니다. 중개사가 말하는 시세 3억 빌라라도 공시가격이 1억 8천이면 HUG는 2억 5,200만원으로 보고, 보증 한도는 그 90%인 2억 2,680만원입니다.
"근저당은 금액만 보면 된다"
등기부 을구의 채권최고액을 봐야 합니다. 대출 원금 1억이면 채권최고액은 보통 1억 2천만원(120%)으로 잡혀 있고, HUG도 채권최고액 기준으로 선순위채권을 계산합니다.
"계약 끝날 즈음 가입하면 된다"
계약기간의 절반이 지나면 가입할 수 없습니다. 그 사이 공시가격이 떨어지거나 집주인이 추가 대출을 받으면 가입 자체가 막힐 수 있으니 전입 후 곧바로 신청하세요.
자주 묻는 질문
빌라 전세보증보험, 공시가격의 몇 %까지 되나요?
공시가격의 126%까지입니다. HUG는 연립·다세대의 주택가격을 공시가격의 140%로 인정하고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 금액까지만 보증합니다. 140% × 90% = 126%. 근저당이 있으면 그만큼 더 줄어듭니다. 예를 들어 공시가격 2억 빌라면 보증금+근저당이 2억 5,200만원 이하여야 해요.
보증료는 얼마나 나오나요?
보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365입니다. 요율은 연 0.097~0.211%로, 아파트가 빌라보다 싸고 부채비율(선순위채권+보증금 ÷ 주택가액)이 높을수록 비쌉니다. 빌라 보증금 2억 5천만원·부채비율 80% 초과·2년이면 약 98만원, 연소득 5천만원 이하라 60% 할인을 받으면 약 39만원입니다.
언제까지 가입해야 하나요?
신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지, 갱신 계약은 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청할 수 있습니다. 2년 계약이면 1년 안에 가입해야 해요. 다만 집값이 떨어지면 가입이 막힐 수 있으니 전입 직후 바로 가입하는 게 안전합니다.
월세가 섞인 반전세도 가입되나요?
됩니다. 보증부 월세는 월세를 전월세전환율로 보증금에 환산해 보증대상 한도(수도권 7억·그 외 5억)를 따집니다. 2026년 7월 1일 신청분부터 HUG 전환율은 6.5%입니다. 보증은 실제 보증금에 대해서만 되고, 보증료도 실제 보증금에 매깁니다.
근저당이 있는 집은 가입이 안 되나요?
비율 문제입니다. 선순위채권(근저당 채권최고액 등)이 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이하이고, 선순위채권+보증금이 주택가액 이하면 가입할 수 있습니다. 다만 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다.
보증료도 연말정산 공제가 되나요?
됩니다. 전세보증금반환보증 보증료는 보증대상 보증금 3억원 이내에서 보험료 세액공제 대상입니다. 연말정산 때 보장성 보험료처럼 12% 세액공제를 받을 수 있어요(보장성 보험료 합산 연 100만원 한도).
근거 법령·자료
이 계산기가 따르는 법 조항과 공식 자료입니다.
주택도시보증공사 전세보증금반환보증 약관 상품개요
보증대상(수도권 7억·그 외 5억), 보증한도(주택가격×90%−선순위채권), 주택가격 산정 순서, 보증료율·할인을 정합니다.
주택임대차보호법 제3조의2·제8조
전입신고+확정일자로 대항력·우선변제권을 갖추는 것이 보증 가입의 전제 조건입니다.
※ HUG가 공개한 상품개요·보증료율표를 그대로 옮긴 참고용 계산입니다. 실제 가입 여부는 등기부·전입세대확인서·건축물대장 심사로 결정되며, 주택가격은 보증승인일 기준 가격정보를 씁니다. 가입 전 HUG(1566-9009) 또는 위탁은행에 확인하세요. 계산 방법·데이터 출처 보기