부동산 · 공공임대
공공임대 자격 진단 — LH·SH·GH 한 번에
서울 아파트 전세 매물이 1년 새 12% 줄고 평균 월세가 처음으로 160만원을 넘었습니다. 월세 거래가 전세를 7개월째 앞지르는 지금, 시세의 30~80%로 오래 살 수 있는 공공임대는 가장 확실한 방어 수단입니다.
문제는 유형이 너무 많다는 것. 행복주택·국민임대·통합공공임대·매입임대·전세임대·SH 장기전세·미리내집마다 소득과 자산 기준이 다 다릅니다. 아래에 내 상황을 넣으면 2026년 공고 기준으로 어디에 넣을 수 있는지 한 번에 판정하고, 떨어졌다면 어떤 기준에 걸렸는지까지 보여 드려요.
기준일 2026-09-27 · 출처 마이홈포털·LH청약플러스·SH·HUG 공식 안내와 2026년 공고문
내 상황
내 조건으로 살펴본 공공임대·전세지원
신청 가능 7개 · 확인 필요 1개
2026년 공고 기준(소득 ’26.1.1·자산 ’26.2.27 공고부터). 실제 당첨은 순위·배점·추첨으로 정해지고, 소득·자산은 사회보장정보시스템 조회값으로 최종 판정돼요.
이 조건으로 지금 열린 공고 보기 →- 신청 가능
행복주택 (청년)
LH·SH·GH 등
신청 가능해요. 경쟁 시 추첨·배점은 공고별로 달라요.
- 나이 만 29세 (만 19~39세, 미혼)
- 무주택 본인 무주택
- 소득 월 2,800,000원 ≤ 기준 4,576,036원 (도시근로자 1인 100% + 20%p)
- 총자산 5,000만원 ≤ 2억 5,100만원 (행복주택 청년 기준)
- 자동차 0만원 ≤ 4,542만원
- 임대료
- 시세의 60~80%
- 거주 기간
- 최장 10년
전용 60㎡ 이하. 1인 가구 +20%p, 2인 가구 +10%p 소득 가산이 적용돼요.
공식 안내 보기 ↗ - 신청 가능
청년 매입임대
LH·SH·GH
3순위로 신청할 수 있어요.
- 대상 만 29세 청년 (만 19~39세)
- 무주택 본인 무주택
- 본인 소득 월 2,800,000원 ≤ 기준 3,813,363원 (3순위 도시근로자 1인 100%)
- 총자산 5,000만원 ≤ 2억 5,100만원 (행복주택 청년 기준)
- 자동차 0만원 ≤ 4,542만원
- 임대료
- 시세의 40~50%
- 거주 기간
- 최장 10년, 입주 후 혼인하면 20년
혼인 중이 아닌 무주택자 대상. 역세권 원룸·오피스텔이 많아요.
공식 안내 보기 ↗ - 신청 가능
청년 전세임대
LH·SH 등
3순위. 내가 고른 집을 LH가 전세 계약해 줘요 (단독형 한도 1억 2,000만원).
- 대상 만 29세 청년 (만 19~39세)
- 무주택 본인 무주택
- 본인 소득 월 2,800,000원 ≤ 기준 3,813,363원 (3순위 도시근로자 1인 100%)
- 총자산 5,000만원 ≤ 2억 5,100만원 (행복주택 청년 기준)
- 자동차 0만원 ≤ 4,542만원
- 임대료
- 보증금 100만원(1순위) + 지원금 연 1.2~2.2% 이자
- 거주 기간
- 최장 10년 (1순위 기준)
2026-10-01부터 LH 전세임대 주택에 HUG 전세반환보증이 적용돼요.
공식 안내 보기 ↗ - 신청 가능
통합공공임대 (청년)
LH·SH·GH 등
일반공급 신청 가능. 소득이 중위 109%라 임대료는 시세의 약 80% 구간이에요.
- 나이 만 29세 (만 18~39세, 혼인 중이 아닐 것)
- 무주택 본인 무주택
- 소득 월 2,800,000원 ≤ 기준 4,359,205원 (기준 중위소득 1인 170%)
- 총자산 5,000만원 ≤ 3억 4,500만원 (국민임대·통합공공임대 기준)
- 자동차 0만원 ≤ 4,542만원
- 임대료
- 소득 구간별 시세의 35~90% — 내 소득이면 약 80%
- 거주 기간
- 최장 30년 (2년 단위 계약)
국민임대·영구임대·행복주택을 하나로 합친 유형으로, 기준 중위소득을 씁니다. 신규 단지부터 순차 공급 중이에요.
공식 안내 보기 ↗ - 신청 가능
국민임대
LH·SH·GH 등
신청 가능해요.
- 무주택 세대원 전원 무주택
- 소득 월 2,800,000원 ≤ 기준 3,432,027원 (도시근로자 1인 70% + 20%p)
- 총자산 5,000만원 ≤ 3억 4,500만원 (국민임대·통합공공임대 기준)
- 자동차 0만원 ≤ 4,542만원
- 임대료
- 시세의 60~80%
- 거주 기간
- 최장 30년 (2년 단위 계약)
- 신청 가능
든든전세주택 (매입형)
LH
소득·자산 기준 없이 무주택세대구성원이면 신청할 수 있어요 (경쟁 시 추첨·배점).
- 무주택 세대원 전원 무주택
- 임대료
- 시세 90% 이하 전세
- 거주 기간
- 공고별 확인
중산층까지 열린 신축 매입 전세. 소득이 높아 다른 유형이 막혔을 때 대안이에요.
공식 안내 보기 ↗ - 신청 가능
청년전용 버팀목 전세대출
주택도시기금 (HUG·HF 보증)
공공임대 대신 민간 전세를 구할 때 쓸 수 있어요. 호당 한도 최대 1억 5,000만원.
- 나이 만 29세 세대주 (만 19~34세)
- 무주택 세대원 전원 무주택
- 소득 연 3,360만원 ≤ 5,000만원 (부부합산)
- 순자산 5,000만원 ≤ 3억 4,500만원 (2026년 기준)
- 임대료
- 대출 금리 연 2.2~3.3% (소득·보증금 구간별)
- 거주 기간
- 2년, 최장 10년 연장
세대주·무주택 요건과 보증금 상한(일반 수도권 3억 등)이 있어요.
공식 안내 보기 ↗ - 확인 필요
청년 보편형 전세임대 (도입 예정)
LH
원가구 소득·자산 심사 없이 추첨. 수도권 한도 2억 4,000만원(기존 1억 2,000만원의 2배).
- 나이 만 29세 (만 19~39세)
- 무주택 본인 무주택
- 시행 시기 8·13 대책으로 신설 발표 — 12월 전세임대 업무지침 개정 후 모집 예정
- 임대료
- 지원금의 90% 융자 (본인 부담 비중 ↑)
- 거주 기간
- 기본 6년
아직 모집 전입니다. 확정 기준은 공고로 확인하세요.
공식 안내 보기 ↗
LH 전세임대, 매달 얼마 내나
전세임대는 LH가 전세금 대부분을 내 주고, 입주자는 작은 보증금과 LH 지원금에 대한 이자(연 1.2~2.2%)만 월 임대료로 냅니다. 구한 집의 전세금을 넣으면 2026년 공고 산식 그대로 계산해요.
전세임대 조건
매달 내는 임대료
월 168,580원
입주할 때 내는 보증금 100만원
- 지원한도
- 1억 2,000만원
- LH 지원금
- 1억 1,900만원
- 적용 금리
- 연 1.7%
- 기본 2.2% − 우대 0.5%p
- 한도 초과분
- 없음
월 임대료 = (전세보증금 − 내 보증금) × 금리 ÷ 12, 10원 미만 절사. 금리는 LH 지원금이 4천만원 이하 1.2%, 6천만원 이하 1.7%, 그 초과 2.2%이고 청년 1순위는 0.5%p 우대(다른 우대와 중복 불가) 최저 1.2%입니다.
2026년 소득 기준표
국민임대·행복주택·매입·전세임대는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득을, 통합공공임대는 기준 중위소득을 씁니다. 표의 1·2인 금액은 소형 가구 가산(+20%p·+10%p)을 반영한 값입니다(2026년 1월 1일 공고부터 적용).
| 가구원 | 도시근로자 100% | 국민임대 70% | 행복주택 100% | 통합공공 중위 150% |
|---|---|---|---|---|
| 1인 | 3,813,363원 | 3,432,027원 | 4,576,036원 | 4,359,205원 |
| 2인 | 5,866,270원 | 4,693,016원 | 6,452,897원 | 6,718,867원 |
| 3인 | 8,168,429원 | 5,717,900원 | 8,168,429원 | 8,038,554원 |
| 4인 | 8,802,202원 | 6,161,541원 | 8,802,202원 | 9,742,107원 |
| 5인 | 9,326,985원 | 6,528,890원 | 9,326,985원 | 11,335,079원 |
| 6인 | 9,906,263원 | 6,934,384원 | 9,906,263원 | 12,833,928원 |
통합공공임대 1인은 170%, 2인은 160% 기준입니다. 기준 중위소득 100%는 1인 2,564,238원, 4인 6,494,738원(2026년).
2026년 자산 기준표
국토교통부 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」에 따라 2026년 2월 27일 공고부터 적용되는 금액입니다. 총자산은 부채를 뺀 순자산 개념이고, 자동차는 비영업용 승용차 중 가장 비싼 차 한 대 기준입니다.
| 적용 유형 | 총자산 | 자동차 |
|---|---|---|
| 통합공공임대·국민임대·행복주택(신혼·고령자)·신혼·신생아Ⅰ·청년 2순위 | 3억 4,500만원 | 4,542만원 |
| 행복주택 청년 · 청년 매입·전세임대 3순위 | 2억 5,100만원 | 4,542만원 |
| 행복주택 대학생 | 1억 800만원 | 소유 불가 |
| 영구임대 · 일반 매입임대 2순위 | 2억 4,500만원 | 4,542만원 |
| 신혼·신생아Ⅱ (6년 분양전환 기준) | 3억 6,200만원 | 기준 없음 |
| SH 장기전세 · 미리내집 (서울) | 6억 6,200만원 | 4,542만원 |
2025년 기준(국민임대 3억 3,700만원·자동차 4,563만원)이 적힌 옛 안내문이 아직 많습니다. 2026년 공고는 위 금액을 씁니다. 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있으면 110~120%로 올라갑니다.
유형별 한눈 비교
| 유형 | 대상·소득 | 임대료 | 최장 거주 |
|---|---|---|---|
| 영구임대 | 수급자·도시근로자 50% 이하 | 시세 30% | 50년 |
| 국민임대 | 도시근로자 70% 이하 | 시세 60~80% | 30년 |
| 행복주택 | 청년·신혼·고령자 100% 이하 | 시세 60~80% | 10~20년 |
| 통합공공임대 | 기준 중위소득 150% 이하 | 시세 35~90% | 30년 |
| 청년 매입임대 | 미혼 19~39세, 순위제 | 시세 40~50% | 10년 |
| 신혼·신생아 매입Ⅰ | 70% (맞벌이 90%) | 시세 30~40% | 20년 |
| 신혼·신생아 매입Ⅱ | 130% (맞벌이 200%) | 시세 70~80% | 10~14년 |
| 청년 전세임대 | 미혼 19~39세, 순위제 | 연 1.2~2.2% 이자 | 10년 |
| 신혼·신생아 전세Ⅰ·Ⅱ | 70% / 130% | 연 1.2~2.2% 이자 | 20년 / 10~14년 |
| 든든전세 | 무주택이면 소득 무관 | 시세 90% 이하 전세 | 공고별 |
| SH 장기전세·미리내집 | 서울 거주, 70~200% | 전세 시세 80% 이하 | 20년 |
전세임대 지역별 지원한도 (2026)
| 유형 | 수도권 | 광역시 | 기타 도 | 내 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 청년 1인(단독형) | 1억 2,000만원 | 9,500만원 | 8,500만원 | 100만원(1순위) |
| 청년 3인 이상(셰어형) | 2억원 | 1억 5,000만원 | 1억 2,000만원 | 100만원(1순위) |
| 신혼·신생아 Ⅰ | 1억 4,500만원 | 1억 1,000만원 | 9,500만원 | 전세금의 5% |
| 신혼·신생아 Ⅱ | 2억 4,000만원 | 1억 6,000만원 | 1억 3,000만원 | 전세금의 20% |
한도를 넘는 집도 초과분을 입주자가 내면 지원받을 수 있습니다(청년 1인 150%, 셰어형 200%, 신혼Ⅱ 250% 이내). 보증부 월세는 수도권 60만원·광역시 45만원·기타 40만원 한도 안에서 가능합니다.
최근 바뀐 것
- 26.02.27
2026년 공공임대 자산기준 적용
통합공공임대·국민임대·행복주택 총자산 3억 4,500만원, 자동차 4,542만원 이하. 행복주택 청년 2억 5,100만원, 영구임대 2억 4,500만원.
- 26.03.24
신혼·신생아 전세임대 Ⅰ·Ⅱ 수시모집 (~12.31)
Ⅰ형 5,700호(수도권 한도 1억 4,500만원), Ⅱ형 1,170호(수도권 2억 4,000만원).
- 26.07.01
HUG 반환보증 전월세전환율 6.5% 적용
보증부 월세를 전세보증금으로 환산할 때 6.5%를 씁니다. 신규·증액 갱신 신청분부터.
- 26.08.13
주택 신속공급 방안 — 청년 보편형 전세임대 신설
원가구 소득·자산을 보지 않고 추첨하는 청년 전세임대를 새로 만들고, 수도권 한도를 2억 4,000만원으로 두 배 늘립니다. 12월 업무지침 개정 예정.
- 26.09.08
LH, 서울 매입임대 3년간 2만가구 공급 계획
청년 1만 5,000가구·신혼부부 3,400가구를 신축 매입으로 공급합니다. 청년은 시세 40% 수준(1순위), 최장 10년·혼인 시 20년.
- 26.10.01
LH 전세임대에 HUG 전세반환보증 적용
LH·HUG 협약(9.18)으로 전세임대주택 약 20만호의 보증금을 HUG 반환보증으로 보호합니다(2027년까지).
함께 보면 좋은 도구
판정은 이렇게 해요
유형마다 공고문에 적힌 순서대로 무주택 → 나이·혼인 등 대상 요건 → 소득 → 총자산 → 자동차를 차례로 비교합니다. 하나라도 넘으면 '해당 없음', 모두 통과하면 '신청 가능', 공고마다 달라지거나 경계선에 걸린 항목이 있으면 '확인 필요'로 표시합니다. 소득은 세대원 전원의 세전 월평균, 자산은 부채를 뺀 총자산입니다. 실제 입주자 선정은 순위·배점·추첨으로 하므로 '신청 가능'이 당첨을 뜻하지는 않아요.
실제 사례로 보는 공공임대 자격 계산
숫자를 직접 넣어 단계별로 계산해봤어요. 내 상황과 비슷한 사례를 참고하세요.
사례 1 — 서울 1인 청년, 월 280만원·자산 5천만원
만 29세 미혼 직장인, 무주택, 부모와 따로 사는 1인 세대입니다.
- 1행복주택 청년: 1인 가구는 100%에 20%p를 더한 4,576,036원까지 → 280만원 통과
- 2청년 매입·전세임대 3순위: 본인 소득 도시근로자 1인 100% 3,813,363원 이하 → 통과
- 3자산: 행복주택 청년 기준 2억 5,100만원, 자동차 4,542만원 이하 → 통과
- 4전세임대로 서울 1억 2천만원 전세를 구하면 보증금 100만원, 월 약 16만 9천원
행복주택·청년 매입임대·청년 전세임대·통합공공임대가 모두 열려 있어요.
사례 2 — 경기 맞벌이 3인 신혼, 월 900만원·자산 2억
혼인 3년 차, 만 2세 자녀 1명, 부부 모두 근로소득이 있습니다.
- 1신혼·신생아Ⅰ: 70%(맞벌이 90%) → 3인 90% 7,351,586원 < 900만원 → 불가
- 2신혼·신생아Ⅱ: 130%(맞벌이 200%) → 16,336,858원 → 통과, 자산 3억 6,200만원 이하 → 통과
- 3행복주택 신혼: 맞벌이 120% 9,802,115원 → 통과
- 4수도권 전세Ⅱ로 전세 2억 집을 구하면 보증금 4,000만원, 월 293,330원(자녀 우대 0.2%p 적용 전)
소득이 높은 맞벌이는 Ⅱ형·행복주택·통합공공임대 쪽을 노리는 게 현실적이에요.
공공임대 자격, 이런 실수가 많아요
상담·문의에서 자주 나오는 오해를 정리했어요.
"실수령액으로 소득을 계산했다"
공공임대 소득은 세전이고, 세대원 전원(부모와 같이 살면 부모 소득 포함)을 더합니다. 실수령액으로 계산하면 기준 안인 줄 알고 신청했다가 서류 심사에서 탈락하기 쉬워요.
"전세보증금은 자산이 아니다"
지금 사는 집의 임차보증금은 일반자산으로 잡힙니다. 전세 2억에 살면서 예금 1억이 있으면 총자산은 3억이 넘을 수 있어요. 대출은 부채로 빠지니 전세대출이 있다면 함께 반영하세요.
"2025년 기준표를 그대로 봤다"
LH 일부 안내 페이지에는 아직 2025년 자산 기준(3억 3,700만원·자동차 4,563만원)이 남아 있습니다. 2026년 2월 27일 이후 공고는 3억 4,500만원·4,542만원이라 자동차 기준은 오히려 조금 낮아졌어요.
"분양권은 주택이 아니니 무주택이다"
공공임대의 무주택 판단에서는 분양권·입주권을 주택으로 보는 경우가 많습니다. 세대원 중 한 명이라도 주택(분양권 등 포함)을 가지고 있으면 신청이 막히니 공고문의 '무주택 요건'을 꼭 읽으세요.
자주 묻는 질문
공공임대 소득은 세전인가요, 세후인가요?
세전입니다. 사회보장정보시스템에서 세대원 전원의 근로·사업·재산(임대·이자·연금)·공적이전소득 12가지를 모아 월평균으로 계산합니다. 월급 실수령액이 아니라 세전 급여 기준이라, 연봉을 12로 나눈 금액으로 보면 됩니다.
총자산에는 무엇이 들어가나요?
부동산(공시가격)·자동차·금융자산·일반자산(전세보증금 포함)을 더하고 금융기관 대출 같은 부채를 뺀 금액입니다. 지금 사는 집의 전세보증금도 자산으로 잡히고, 예금은 최근 3개월 평균 잔액으로 봅니다. 청약통장과 연금저축도 금융자산에 포함돼요.
행복주택과 국민임대, 통합공공임대는 뭐가 다른가요?
행복주택은 청년·신혼부부 위주로 도시근로자 소득 100%까지, 국민임대는 저소득층 위주로 70%까지 받습니다. 통합공공임대는 둘을 합친 새 유형으로 기준 중위소득 150%를 쓰고, 임대료가 소득 구간에 따라 시세의 35~90%로 달라집니다. 신규 단지부터 통합공공임대로 공급되고 있어요.
1인 가구는 소득 기준이 더 높나요?
네. 국민임대·행복주택·영구임대는 1인 가구에 20%p, 2인 가구에 10%p를 더해 줍니다. 국민임대 70% 기준이면 1인은 90%(월 약 343만원), 2인은 80%(월 약 469만원)까지 됩니다. 통합공공임대도 1인 170%, 2인 160%로 따로 정합니다.
2023년 3월 28일 이후에 아이를 낳았으면 자산 기준이 올라가나요?
올라갑니다. 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀(태아 포함)가 1명이면 자산 기준의 110%, 2명 이상이면 120%까지 인정됩니다. 자동차 기준도 4,542만원에서 4,996만원(1명)·5,451만원(2명 이상)으로 늘어요. 출생증명서·임신진단서로 증명합니다.
전세임대는 제가 집을 직접 구해야 하나요?
네. LH 전세임대는 입주대상자로 선정되면 직접 집을 구해 LH에 권리분석을 요청하고, LH가 집주인과 전세계약을 맺어 다시 빌려주는 방식입니다. 부채비율(선순위채권+전세금)이 주택가격의 90% 이하여야 하고, 2026년 10월 1일부터는 HUG 전세반환보증도 함께 적용돼요.
청년 보편형 전세임대는 언제 신청하나요?
2026년 8월 13일 대책에서 신설이 발표됐고, 12월 전세임대 업무지침 개정 뒤 모집이 시작될 예정입니다. 부모 소득·자산을 보지 않고 추첨하며 수도권 한도가 2억 4,000만원입니다. 아직 모집 전이라 확정 공고를 기다려야 해요.
근거 법령·자료
이 계산기가 따르는 법 조항과 공식 자료입니다.
공공주택 특별법 시행규칙 별표 3·4·6
영구·국민·행복주택·통합공공임대의 입주자격과 소득 기준(1·2인 가구 가산 포함)을 정합니다.
국토교통부고시 제2026-293호 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준
총자산·자동차가액 산정 방법과 유형별 자산 기준(출생 자녀 가산 포함)을 정합니다.
기존주택 전세임대 업무처리지침 LH 2026년 공고
전세임대 지원한도, 입주자 부담 보증금, 지원보증금 규모별 금리(1.2~2.2%)를 정합니다.
※ 이 진단은 2026년 공고문과 마이홈포털·LH·SH 공식 안내를 옮긴 참고용 도구입니다. 실제 자격은 공고일 기준 사회보장정보시스템 조회 결과로 결정되며, 공고마다 세부 기준이 다를 수 있으니 신청 전 해당 공고문을 반드시 확인하세요. 계산 방법·데이터 출처 보기