가이드 · 부동산 정책
2026 부동산 정책 총정리
지금 적용되는 것과 아직 정부안인 것
2025년 6월부터 1년 남짓 동안 수도권 부동산 규제가 계단식으로 조여졌습니다. 대출·세금·거래 허가가 한꺼번에 걸리면서, 예전 기준으로 계산한 숫자는 대부분 맞지 않습니다. 무엇이 이미 시행 중이고 무엇이 아직 국회에 있는지 나눠 정리했습니다.
2026년 세법 기준으로 검증했습니다. 계산 방식과 데이터 출처는 계산 방법·출처에서 확인하세요.
0. 한 문단 요약
서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 동시에 묶였습니다. 이 지역에서 집을 사려면 구청 허가를 받고 2년간 직접 살아야 하며, 대출은 LTV 40%·금액 한도 6억·스트레스 금리 3%p라는 세 겹의 제한을 모두 통과한 가장 작은 금액만 나옵니다. 다주택자는 주담대 자체가 막혀 있고, 양도세 중과도 2026년 5월 재개됐습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안은 여기에 더해 ‘보유’가 아닌 ‘거주’를 기준으로 혜택을 다시 짜려 하지만, 아직 국회 통과 전입니다.
1. 규제지역 — 서울 전역 + 경기 12곳
2025년 10월 15일 대책으로 지정 범위가 크게 넓어졌습니다. 기존에는 강남·서초·송파·용산 4개 구뿐이었지만, 이제 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 대상입니다. 효력은 10월 20일부터 발생했습니다.
| 구분 | 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 |
| 경기 | 과천, 광명, 의왕, 하남 (시 전체) / 성남 분당·수정·중원 / 수원 영통·장안·팔달 / 안양 동안 / 용인 수지 |
규제지역 조회 페이지에서 지역 이름으로 바로 확인할 수 있습니다.
2. 대출 — 세 겹으로 묶인다
예전에는 LTV와 DSR 둘만 보면 됐지만, 지금은 세 가지가 동시에 걸립니다. 셋 중 가장 작은 금액이 실제 한도입니다.
| 차주 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 비수도권 |
|---|---|---|---|
| 무주택 (일반) | 40% | 70% | 70% |
| 무주택 · 생애최초 | 40% | 70% | 80% |
| 무주택 · 서민 실수요자 | 60% | 70% | 70% |
| 1주택 · 6개월 내 처분 약정 | 40% | 70% | 70% |
| 1주택 · 처분 계획 없음 | 대출 불가 | 대출 불가 | 60% |
| 2주택 이상 | 대출 불가 | 대출 불가 | 60% |
집값 구간별 금액 한도
LTV로 계산한 금액과 별개로 걸리는 절대 한도입니다. 2025년 10월 16일 시행이며 수도권·규제지역에 적용됩니다.
| 주택가격 (시가) | 최대 주담대 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억 초과 25억 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
| 이주비 대출 | 6억원 (집값 무관) |
생활안정자금 목적의 주담대는 이 한도를 적용받지 않습니다.
스트레스 DSR
DSR을 계산할 때 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리로 상환액을 따집니다. 수도권·규제지역은 하한이 3%p, 비수도권은 1.5%p입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니지만 빌릴 수 있는 금액은 확실히 줄어듭니다. 연소득 6천만원·30년·4.5% 기준으로 보면 스트레스 금리가 없을 때 3억 9천만원이던 한도가 2억 8,600만원으로 내려갑니다.
3. 돈 말고 걸리는 조건 — 허가와 실거주
- 토지거래허가 (2년 실거주) — 규제지역 아파트를 사려면 구청 허가가 필요하고 취득 후 2년간 직접 살아야 합니다. 같은 단지 안에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대도 대상입니다.
- 6개월 내 전입 — 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 어기면 대출금이 회수되고 이후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
- 자금조달계획서 — 투기과열지구에서는 거래 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙서류를 제출해야 합니다.
- 비주택 담보대출 LTV 40% — 상가·오피스텔 담보대출도 70%에서 40%로 함께 내려갔습니다.
4. 세금 — 지금 적용되는 것
| 항목 | 2026년 현재 |
|---|---|
| 취득세 (1주택) | 1.1 ~ 3.5% (가격대·면적별) |
| 취득세 (조정 2주택) | 8% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.6% = 최대 9.0% |
| 취득세 (조정 3주택·법인) | 12% + 0.4% + 1.0% = 최대 13.4% |
| 종부세 기본공제 | 1세대 1주택 12억 / 그 외 9억 |
| 종부세 공정시장가액비율 | 60% |
| 양도세 중과 (조정 2주택) | 기본세율 +20%p — 2026-05-10 재개 |
| 양도세 중과 (조정 3주택+) | 기본세율 +30%p — 2026-05-10 재개 |
| 생애최초 취득세 감면 | 12억 이하, 최대 200만원 |
5. 2026년 세제개편안 — 아직 정부안
2026년 8월 3일 발표됐습니다. 핵심은 두 가지입니다. 초고가 주택의 보유세를 올리는 것, 그리고 ‘보유’가 아니라 ‘거주’를 기준으로 혜택을 다시 짜는 것. 같은 집이라도 직접 사는지 아닌지에 따라 세금이 갈리게 됩니다.
| 항목 | 현행 | 개편안 | 적용 시기 |
|---|---|---|---|
| 종부세 기본공제 (1세대 1주택) | 12억 | 거주 시 14억 / 비거주 시 9억 | 2027년 납세의무 성립분 |
| 종부세 기본공제 (다주택) | 9억 | 4억 + 5억 × 거주주택 가액비율 | 2027년 납세의무 성립분 |
| 종부세 공정시장가액비율 | 60% | 2027년 70% → 2028년 3주택 이상·조정대상지역 80% | 2027년 · 2028년 |
| 종부세 세부담 상한 | 직전년도의 150% | 직전년도의 200% | 2027년 납세의무 성립분 |
| 양도세 1주택 기본공제 | 연 250만원 | 양도가액 30억 이하일 때 2,500만원 | 개편안 시행 이후 양도분 |
| 양도세 장기보유특별공제 (1주택) | 보유 10년 40% + 거주 10년 40% = 최대 80% | 거주 중심으로 재편 (거주 10년 충족 시 30%) | 2028년 1월 1일 이후 양도분 |
| 다주택자 양도세 중과 한시 완화 | 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p (2026-05-10 중과 재개) | 2027년 +5%p / +10%p, 2028년 +10%p / +15%p, 2029년 현행 복귀 | 2026-05-10 이후 양도분 소급 적용 (국회 통과 시) |
| 일시적 2주택 종전주택 처분기한 | 3년 | 2년 | 개편안 시행 이후 |
| 고령자 지방 이주 양도세 감면 | 없음 | 65세 이상이 수도권 → 비수도권 이주 시 2027년 50% · 2028년 30% 감면 | 2027년 · 2028년 한시 |
| 청년 월세 세액공제 | 연 1,000만원 한도 | 연 1,200만원 한도 + 15~35세 청년 공제율 17% 추가 | 개편안 시행 이후 |
실거주 1주택자는 대체로 부담이 줄고, 비거주 주택과 다주택은 늘어납니다. 내 경우 얼마나 달라지는지는 종합부동산세 계산기에서 현행과 나란히 비교해 볼 수 있습니다.
6. 무주택자 · 생애최초 · 신혼부부 혜택
- 생애최초 취득세 감면 — 취득가 12억 이하, 최대 200만원. 2023년 개정으로 소득·주택가액 요건이 없어졌습니다.
- 청약 특별공급 — 생애최초 15%, 신혼부부 20%.
- 정책 대출 — 디딤돌·보금자리론 우대 금리. 정책모기지는 DSR 규제에서 제외되거나 완화 적용됩니다.
- 결혼·출산 증여공제 각 1억 — 혼인 전후 2년, 출생 후 2년 내 부모 증여분이 추가로 비과세됩니다.
- 청년 월세 세액공제 (개편안) — 연 한도 1,000만원 → 1,200만원, 15~35세 청년은 공제율 17% 추가.
7. 여기까지 온 과정
- 2025-06-27
6·27 가계부채 관리 강화방안
수도권·규제지역 주담대 최대 6억 제한, 다주택자 주택구입 목적 주담대 금지, 1주택자는 6개월 내 처분 조건부만 허용, 주담대 실행 후 6개월 내 전입 의무. 생애최초 LTV 80% → 70%.
- 2025-07-01
스트레스 DSR 3단계 시행
은행권 주담대·신용대출에 더해 2금융권까지 스트레스 금리 적용 범위가 넓어졌습니다. 수도권 주담대에는 더 높은 스트레스 금리가 붙습니다.
- 2025-10-15
10·15 주택시장 안정화 대책
서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 3중 지정. 규제지역 LTV 70% → 40%, 스트레스 금리 하한 1.5% → 3%.
- 2025-10-16
주담대 금액 한도 차등화 시행
집값 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억. 이주비 대출은 집값과 무관하게 6억, 생활안정자금 목적은 적용 제외.
- 2025-10-20
규제지역 지정 효력 발생
토지거래허가구역 지정 효력이 발생했습니다. 대상 아파트를 사려면 관할 구청 허가와 2년 실거주가 필요해 갭투자가 사실상 차단됩니다.
- 2025-10-29
1주택자 전세대출 DSR 반영
1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 잡힙니다. 정책 목적 전세대출은 제외됩니다.
- 2026-01-01
주담대 위험가중치 상향 조기 시행
은행 주담대 위험가중치가 15%에서 20%로 올랐습니다. 당초 4월 예정이었으나 1월로 앞당겨졌습니다.
- 2026-05-10
다주택자 양도세 중과 재개
2022년 5월부터 이어진 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 5월 10일 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과가 다시 붙고 장기보유특별공제도 배제됩니다.
- 2026-07-16
기준금리 2.50% → 2.75% 인상
한국은행이 1년 2개월 만에 금리를 올렸습니다. 7월 주담대 평균 금리는 4.48%로 2년 8개월 만에 가장 높았고, 고정형은 4.76%까지 올랐습니다.
- 2026-08-03
2026년 세제개편안 발표 (정부안)
초고가 주택 보유세 강화와 '보유'에서 '거주'로의 혜택 전환이 핵심입니다. 종부세 기본공제·공정시장가액비율·세율 개편, 양도세 장기보유공제 거주 중심 재편. 9월 3일 국회에 제출됐고, 통과 전이라 확정이 아닙니다.
- 2026-08-13
주택 신속공급 방안 — 수도권 23만호+α
신규택지 10만호를 포함해 수도권 23만호+α를 추가 공급하고, 공공택지 착공 기간을 68개월에서 37개월로 줄입니다. 청년 보편형 전세임대(수도권 한도 2억 4,000만원) 신설과 지분적립형·수익공유형 공공분양 확대도 담았습니다.
- 2026-08-27
기준금리 2.75% → 3.00% 인상
두 달 연속 인상으로 대출 금리 상승 압력이 커졌습니다. 주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한(기준금리 + 2%p)도 5.0%로 올라갑니다.
- 2026-10-01
LH 전세임대에 HUG 반환보증 적용
LH·HUG 협약(9월 18일)에 따라 LH 전세임대주택 약 20만호의 보증금을 HUG 전세반환보증으로 보호합니다. 서울 아파트 전세 매물이 1년 새 12% 줄고 평균 월세가 160만원을 넘는 등 임차 시장 불안이 커진 데 따른 조치입니다.
8. 자주 묻는 질문
지금 서울에서 집을 사면 대출이 얼마나 나오나요?
서울은 25개 자치구 전역이 규제지역이라 LTV 40%가 적용됩니다. 여기에 집값 구간별 금액 한도(15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 초과 2억)와 스트레스 금리 3%p를 얹은 DSR이 함께 걸려, 셋 중 가장 작은 금액이 실제 한도입니다. 10억 아파트에 연소득 6천만원이면 대략 2억 8천만원 수준이라, 자기자본이 7억 넘게 필요합니다.
다주택자 양도세 중과가 아직도 배제 중인가요?
아닙니다. 2022년 5월부터 이어진 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나, 5월 10일 양도분부터 중과가 재개됐습니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 2026년 세제개편안은 5월 10일 이후 양도분까지 소급해 완화 세율을 적용하는 안을 담고 있어, 국회 통과 여부를 지켜봐야 합니다.
생애최초 구입자 혜택은 아직 있나요?
취득세 감면(12억 이하, 최대 200만원)은 그대로입니다. 하지만 대출 우대는 크게 줄었습니다. LTV 80%가 6·27 대책으로 70%가 됐고, 10·15 대책으로 규제지역에서는 40%까지 내려갔습니다. 비수도권에서만 80% 우대가 남아 있고, 어느 경우든 주담대는 6억을 넘지 못합니다.
2026년 세제개편안은 확정된 건가요?
아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 정부안이고 국회 심의를 거쳐야 합니다. 종부세 기본공제·공정시장가액비율·세율, 양도세 장기보유공제 개편이 모두 여기에 들어 있는데, 대부분 2027년 또는 2028년 시행을 예정하고 있습니다. 2026년 신고·납부는 현행 기준입니다.
실거주 1주택자에게는 유리한 개편인가요?
그렇습니다. 종부세 기본공제가 12억에서 14억으로 오르고 양도세 1주택 기본공제도 250만원에서 2,500만원으로 오릅니다. 반대로 살지 않는 집은 종부세 공제가 9억으로 떨어지고, 양도세 장기보유공제도 보유가 아닌 거주 중심으로 재편됩니다. 개편안 전체를 관통하는 키워드가 '보유에서 거주로'입니다.
전세를 끼고 사두는 갭투자는 아직 되나요?
규제지역에서는 사실상 막혔습니다. 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역이라 아파트를 사려면 구청 허가가 필요하고 취득 후 2년간 직접 살아야 합니다. 여기에 다주택자는 수도권에서 주택구입 목적 주담대를 아예 받을 수 없습니다.
9. 근거 자료
- 국토교통부·금융위원회, 10·15 주택시장 안정화 대책 (대한민국 정책브리핑)
- 금융위원회, 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
- 금융위원회, 10·15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ
- 기획재정부, 2026년 세제개편안 (2026-08-03)
- 금융위원회, 수도권 23만호+α 추가 공급 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 (2026-08-13)
- 한국은행, 기준금리 변경 추이
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