계산기 · 보유세
종합부동산세 계산기 (재산세 포함)
집을 가지고만 있어도 해마다 나가는 돈이 있습니다. 7월과 9월에 나오는 재산세, 그리고 12월에 나오는 종합부동산세. 공시가격만 넣으면 둘을 합한 연간 보유세가 나옵니다.
2026년 8월 발표된 세제개편안은 ‘보유’가 아니라 ‘거주’를 기준으로 혜택을 다시 짭니다. 같은 집이라도 직접 사는지 아닌지에 따라 세금이 갈리는데, 그 차이가 얼마인지 현행과 나란히 비교해 볼 수 있습니다.
보유 현황
공시가격은 시세의 약 65~70% 수준입니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있어요.
연간 보유세 (재산세 + 종부세)
₩8,815,200
월 ₩734,600 꼴
재산세 (지방세)
₩6,684,000
7월 · 9월 분납
종합부동산세 (국세)
₩2,131,200
12월 납부
종합부동산세 계산 과정
세제개편안이 통과되면 종부세는
현행 ₩2,131,200 대비 변화 (정부안 기준)
관련 페이지
종합부동산세 계산, 이렇게 동작해요
집을 가지고만 있어도 해마다 두 가지 세금이 나옵니다. 모든 주택에 붙는 재산세(7월·9월)와, 공시가격이 일정 금액을 넘는 사람에게만 붙는 종합부동산세(12월)입니다. 종부세는 사람 단위로 합산하므로, 부부가 각각 한 채씩 가지고 있으면 따로 계산합니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안은 '보유'가 아니라 '거주'를 기준으로 혜택을 다시 짜는 방향이라, 같은 집이라도 직접 사는지 아닌지에 따라 세금이 크게 갈리게 됩니다.
공시가격이 기준
시세가 아니라 공시가격으로 계산합니다. 공시가격은 보통 시세의 65~70% 수준이며, 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
기본공제를 넘어야 과세
현행은 1세대 1주택 12억, 그 외 9억입니다. 이 금액을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않고 재산세만 냅니다.
공정시장가액비율 60%
공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 60%를 곱한 값이 과세표준입니다. 개편안은 이를 70~80%로 올리는 안을 담고 있습니다.
현행 vs 개편안 비교
2027년·2028년 정부안을 현행과 나란히 계산해, 개편안이 통과되면 내 세금이 얼마나 달라지는지 바로 볼 수 있습니다.
실제 사례로 보는 종합부동산세 계산
숫자를 직접 넣어 단계별로 계산해봤어요. 내 상황과 비슷한 사례를 참고하세요.
사례 1 — 서울 공시가 20억 아파트, 1세대 1주택 실거주
45세, 보유 3년이라 고령자·장기보유 세액공제는 없습니다. 현행 기준으로 계산합니다.
- 1과세표준: (20억 − 기본공제 12억) × 60% = 4억 8,000만원
- 2산출세액: 3억 × 0.5% + 1.8억 × 0.7% = 276만원
- 3재산세 중복분 공제: 54만원 차감
- 4결정세액 222만원 + 농어촌특별세 20% = 종부세 약 266만원
- 5재산세(지방교육세·도시지역분 포함) 약 668만원
연간 보유세 약 934만원, 월 78만원 꼴입니다. 재산세가 종부세보다 큽니다.
사례 2 — 같은 집인데 거기 살지 않는다면 (2027년 개편안)
전세를 주고 다른 곳에 사는 경우입니다. 개편안에서 1주택 기본공제가 거주 여부로 갈립니다.
- 1실거주할 때: (20억 − 14억) × 70% = 과세표준 4억 2,000만원 → 산출세액 234만원
- 2거주 안 할 때: (20억 − 9억) × 70% = 과세표준 7억 7,000만원 → 산출세액 581만원
- 3같은 집인데 산출세액이 2.5배 차이
실거주하면 현행보다 오히려 줄고, 살지 않으면 크게 늘어납니다. 개편안이 말하는 '보유에서 거주로'가 이 숫자입니다. 국회 통과 전 정부안이라는 점은 감안하세요.
사례 3 — 공시가 합계 30억 3주택자
다주택자의 부담이 현행과 2028년 개편안에서 어떻게 달라지는지 봅니다.
- 1현행: (30억 − 9억) × 60% = 과세표준 12억 6,000만원 → 산출세액 1,080만원
- 22028년 개편안: (30억 − 4억) × 80% = 과세표준 20억 8,000만원
- 3개편안 산출세액: 3억×0.5% + 3억×0.7% + 6억×1.3% + 8.8억×2.0% = 2,900만원
산출세액이 2.7배로 뜁니다. 기본공제 축소(9억→4억)와 공정시장가액비율 상향(60%→80%)이 곱해져 증가폭이 커집니다.
종합부동산세 세율 — 현행과 개편안
과세표준 구간별 세율입니다. 개편안은 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로 국회 통과 전입니다.
| 과세표준 | 현행 (2주택 이하) | 현행 (3주택+) | 2027년안 (2주택 이하) | 2028년안 (전체) |
|---|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% |
2028년안은 주택 수 구분을 없애고 세율을 하나로 일원화하는 내용입니다.
기본공제와 공정시장가액비율
세율보다 이 두 값이 세금을 더 크게 좌우합니다.
| 구분 | 현행 (2026) | 2027년안 | 2028년안 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 (거주) | 12억 | 14억 | 14억 |
| 1세대 1주택 (비거주) | 12억 | 9억 | 9억 |
| 다주택 | 9억 | 4억 + 5억 × 거주주택 가액비율 | 동일 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% | 70% (3주택+·조정 80%) |
| 세부담 상한 | 직전년도 150% | 200% | 200% |
| 1주택 세액공제 한도 | 한도 없음 | 800만원 | 600만원 |
1세대 1주택 세액공제 (현행)
단독명의만 받을 수 있고, 둘을 합쳐 최대 80%까지 깎아 줍니다.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예) 70세이면서 15년 보유하면 40% + 50% = 90%지만 80% 한도가 적용됩니다.
종합부동산세, 올해 달라진 점
2026년 세제개편안 발표(정부안) — 1주택 기본공제를 거주 14억 / 비거주 9억으로 나누고, 다주택 공제를 9억에서 4억으로 축소. 공정시장가액비율 60% → 70~80%, 세부담 상한 150% → 200%.
현행 기준 유지 — 1세대 1주택 12억, 다주택 9억, 공정시장가액비율 60%. 2026년 납세의무 성립분까지는 현행이 적용됩니다.
종합부동산세, 이런 실수가 많아요
상담·문의에서 자주 나오는 오해를 정리했어요.
"시세로 계산하면 되겠지"
종부세와 재산세는 모두 공시가격 기준입니다. 공시가격은 시세의 65~70% 수준이라, 시세로 넣으면 세금이 실제보다 훨씬 크게 나옵니다. 부동산공시가격 알리미에서 정확한 값을 확인하세요.
"12억 넘으면 12억 전체에 세금이 붙는다"
아닙니다. 초과분에만 붙습니다. 공시가 13억이면 12억을 뺀 1억에 공정시장가액비율 60%를 곱한 6,000만원이 과세표준이라, 종부세는 30만원 수준입니다. 문턱을 넘는 순간 세금이 폭증하는 구조가 아닙니다.
"공동명의가 무조건 유리하다"
공제는 유리하지만(각 9억씩) 고령자·장기보유 세액공제는 단독명의만 받을 수 있습니다. 70세·15년 보유라면 80% 공제가 훨씬 크므로, 1주택 단독명의 특례를 신청하는 편이 유리할 수 있습니다. 매년 9월에 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
"개편안대로 확정된 거 아닌가요"
아직 정부안입니다. 2026년 8월 3일 발표됐고 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 이 계산기의 개편안 수치는 통과 여부·수정 가능성이 있는 참고치이며, 실제 신고에는 현행 기준을 쓰세요.
자주 묻는 질문
우리 집도 종부세를 내나요?
1세대 1주택이면 공시가격 12억, 그 외에는 9억을 넘어야 대상입니다. 공시가격 12억은 대체로 시세 17~18억 정도에 해당합니다. 넘지 않으면 재산세만 냅니다.
부부 공동명의면 어떻게 되나요?
종부세는 사람별로 합산하므로, 공동명의면 각자 지분만큼 나눠 계산하고 각각 9억씩 공제받습니다. 합쳐서 18억까지 공제되는 셈이라 단독명의(12억)보다 유리한 경우가 많습니다. 다만 고령자·장기보유 세액공제는 단독명의라야 받을 수 있어, 나이가 많고 오래 보유했다면 단독명의 특례를 신청하는 편이 나을 수 있습니다. 본 계산기는 인별 단독 보유 기준입니다.
2026년 세제개편안이 통과되면 얼마나 오르나요?
실거주 1주택자는 오히려 줄어듭니다. 기본공제가 12억에서 14억으로 오르기 때문입니다. 반대로 살지 않는 집은 공제가 9억으로 떨어지고, 다주택자는 공제가 4억으로 크게 줄면서 공정시장가액비율도 올라 부담이 눈에 띄게 커집니다. 정확한 금액은 위 계산기에서 확인하세요.
고령자·장기보유 공제는 얼마인가요?
1세대 1주택 단독명의만 받을 수 있습니다. 고령자는 60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%, 장기보유는 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%이며, 둘을 더해 최대 80%까지 깎아 줍니다. 개편안은 여기에 2027년 800만원, 2028년 600만원의 금액 한도를 두는 안을 담았습니다.
세부담 상한은 반영되나요?
아닙니다. 직전 연도에 실제로 낸 세액을 알아야 계산할 수 있어 이 계산기에서는 빼두었습니다. 현행은 직전년도의 150%, 개편안은 200%가 상한입니다. 공시가격이 급등한 해에는 이 상한 덕분에 실제 고지 세액이 계산값보다 적을 수 있습니다.
근거 법령·자료
이 계산기가 따르는 법 조항과 공식 자료입니다.
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다.
종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)
과세표준 구간별 세율, 재산세 중복분 공제, 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제를 규정합니다.
지방세법 제110조·제111조 (재산세 과세표준과 세율)
재산세의 공정시장가액비율과 주택분 표준세율·1주택 특례세율을 정합니다.
기획재정부 2026년 세제개편안 (2026-08-03)
기본공제 거주 여부 이원화, 공정시장가액비율 상향, 세율·세부담 상한 조정을 담은 정부안입니다.
※ 인별 합산 기준의 참고용 계산입니다. 부부 공동명의 특례, 합산배제 임대주택, 세부담 상한, 지역별 감면은 반영하지 않았습니다. 개편안 수치는 국회 통과 전 정부안입니다. 실제 신고·납부 시에는 홈택스 모의계산 또는 세무사 상담을 권장합니다. 계산 방법·데이터 출처 보기