부동산 · 규제지역

규제지역 조회 — 내 지역에 뭐가 걸리나

2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶였습니다. 2025-10-20부터 효력이 발생했습니다.

규제지역이 되면 대출 한도가 반 토막 나고, 집을 사기 전에 구청 허가를 받아야 하며, 2년간 직접 살아야 합니다. 아래에서 내 지역을 찾아보고 어떤 규제가 걸리는지 확인하세요.

기준일 2026-09-27

규제지역 전체 목록 (37곳)

아래 지역은 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 세 가지가 모두 적용됩니다. 토지거래 허가 대상은 아파트, 그리고 같은 단지 안에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택입니다.

서울특별시 — 25개 자치구 전역

강남구강동구강북구강서구관악구광진구구로구금천구노원구도봉구동대문구동작구마포구서대문구서초구성동구성북구송파구양천구영등포구용산구은평구종로구중구중랑구

강남·서초·송파·용산 4개 구는 기존 지정을 유지했고, 나머지 21개 구는 이번에 새로 지정됐습니다.

경기도 — 12곳

과천시광명시성남시 분당구성남시 수정구성남시 중원구수원시 영통구수원시 장안구수원시 팔달구안양시 동안구용인시 수지구의왕시하남시

성남·수원·안양·용인은 시 전체가 아니라 일부 구만 지정됐습니다. 같은 수원이라도 영통·장안· 팔달은 규제지역이지만 권선구는 아닙니다.

규제지역에 걸리는 규제 10가지

하나씩 보면 별것 아닌 것 같아도 겹쳐 놓으면 매수 자체가 어려워집니다. 특히 대출 한도는 세 가지 규제가 동시에 걸려 가장 작은 값으로 정해집니다.

  1. 01

    투기과열지구 · 조정대상지역 동시 지정

    서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 조정대상지역으로 함께 묶였습니다. 강남·서초·송파·용산 4개 구는 기존 지정을 유지하고, 나머지는 2025년 10월 20일 신규 지정입니다.

    근거 · 10·15 대책

  2. 02

    토지거래허가구역 — 2년 실거주 의무

    같은 지역의 아파트(및 같은 단지 안에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대)를 살 때 관할 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 직접 살아야 합니다. 전세를 끼고 사는 갭투자가 사실상 막힙니다.

    근거 · 10·15 대책

  3. 03

    주택담보대출 LTV 40%

    무주택자와 처분조건부 1주택자의 규제지역 주담대 LTV가 70%에서 40%로 내려갔습니다. 생애최초 구입자도 40%가 적용되고, 서민·실수요자만 60%가 유지됩니다.

    근거 · 10·15 대책

  4. 04

    주담대 금액 한도 — 6억 / 4억 / 2억

    LTV로 계산한 금액과 별개로, 집값 구간에 따른 절대 한도가 걸립니다. 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억입니다. 둘 중 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다.

    근거 · 10·15 대책 (2025-10-16 시행)

  5. 05

    다주택자 주택구입 목적 주담대 금지

    2주택 이상 보유자는 수도권·규제지역에서 집을 더 사기 위한 주담대를 받을 수 없습니다. 1주택자는 기존 주택을 6개월 안에 파는 조건(처분조건부)일 때만 가능합니다.

    근거 · 6·27 대책

  6. 06

    6개월 내 전입 의무

    주담대를 받으면 6개월 안에 그 집으로 전입해야 합니다. 어기면 대출금이 회수되고 이후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

    근거 · 6·27 대책

  7. 07

    스트레스 금리 하한 3%p

    DSR을 계산할 때 실제 금리에 3%p를 더한 금리로 상환액을 따집니다. 실제로 내는 이자가 아니라 한도를 줄이는 장치이며, 비수도권(1.5%p)의 두 배입니다.

    근거 · 10·15 대책

  8. 08

    1주택자 전세대출 이자, DSR에 반영

    집이 한 채 있으면서 수도권·규제지역에서 전세로 사는 경우, 전세대출 이자가 DSR에 잡혀 다른 대출 한도가 줄어듭니다. 2025년 10월 29일 신규 취급분부터입니다.

    근거 · 10·15 대책

  9. 09

    비주택 담보대출 LTV 40%

    상가·오피스텔 등 비주택 담보대출 LTV도 70%에서 40%로 함께 내려갔습니다.

    근거 · 10·15 대책

  10. 10

    자금조달계획서 제출

    투기과열지구에서는 주택 거래를 신고할 때 금액과 관계없이 자금조달계획서와 증빙서류를 함께 내야 합니다.

    근거 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률

여기까지 온 과정

2025년 6월부터 1년 남짓 동안 대출과 세금이 차례로 조여졌습니다.

  1. 2025-06-27

    6·27 가계부채 관리 강화방안

    수도권·규제지역 주담대 최대 6억 제한, 다주택자 주택구입 목적 주담대 금지, 1주택자는 6개월 내 처분 조건부만 허용, 주담대 실행 후 6개월 내 전입 의무. 생애최초 LTV 80% → 70%.

  2. 2025-07-01

    스트레스 DSR 3단계 시행

    은행권 주담대·신용대출에 더해 2금융권까지 스트레스 금리 적용 범위가 넓어졌습니다. 수도권 주담대에는 더 높은 스트레스 금리가 붙습니다.

  3. 2025-10-15

    10·15 주택시장 안정화 대책

    서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 3중 지정. 규제지역 LTV 70% → 40%, 스트레스 금리 하한 1.5% → 3%.

  4. 2025-10-16

    주담대 금액 한도 차등화 시행

    집값 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억. 이주비 대출은 집값과 무관하게 6억, 생활안정자금 목적은 적용 제외.

  5. 2025-10-20

    규제지역 지정 효력 발생

    토지거래허가구역 지정 효력이 발생했습니다. 대상 아파트를 사려면 관할 구청 허가와 2년 실거주가 필요해 갭투자가 사실상 차단됩니다.

  6. 2025-10-29

    1주택자 전세대출 DSR 반영

    1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 잡힙니다. 정책 목적 전세대출은 제외됩니다.

  7. 2026-01-01

    주담대 위험가중치 상향 조기 시행

    은행 주담대 위험가중치가 15%에서 20%로 올랐습니다. 당초 4월 예정이었으나 1월로 앞당겨졌습니다.

  8. 2026-05-10

    다주택자 양도세 중과 재개

    2022년 5월부터 이어진 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 5월 10일 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과가 다시 붙고 장기보유특별공제도 배제됩니다.

  9. 2026-07-16

    기준금리 2.50% → 2.75% 인상

    한국은행이 1년 2개월 만에 금리를 올렸습니다. 7월 주담대 평균 금리는 4.48%로 2년 8개월 만에 가장 높았고, 고정형은 4.76%까지 올랐습니다.

  10. 2026-08-03

    2026년 세제개편안 발표 (정부안)

    초고가 주택 보유세 강화와 '보유'에서 '거주'로의 혜택 전환이 핵심입니다. 종부세 기본공제·공정시장가액비율·세율 개편, 양도세 장기보유공제 거주 중심 재편. 9월 3일 국회에 제출됐고, 통과 전이라 확정이 아닙니다.

  11. 2026-08-13

    주택 신속공급 방안 — 수도권 23만호+α

    신규택지 10만호를 포함해 수도권 23만호+α를 추가 공급하고, 공공택지 착공 기간을 68개월에서 37개월로 줄입니다. 청년 보편형 전세임대(수도권 한도 2억 4,000만원) 신설과 지분적립형·수익공유형 공공분양 확대도 담았습니다.

  12. 2026-08-27

    기준금리 2.75% → 3.00% 인상

    두 달 연속 인상으로 대출 금리 상승 압력이 커졌습니다. 주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한(기준금리 + 2%p)도 5.0%로 올라갑니다.

  13. 2026-10-01

    LH 전세임대에 HUG 반환보증 적용

    LH·HUG 협약(9월 18일)에 따라 LH 전세임대주택 약 20만호의 보증금을 HUG 전세반환보증으로 보호합니다. 서울 아파트 전세 매물이 1년 새 12% 줄고 평균 월세가 160만원을 넘는 등 임차 시장 불안이 커진 데 따른 조치입니다.

자주 묻는 질문

우리 동네가 규제지역인지 어떻게 확인하나요?

서울은 25개 자치구 전역이 규제지역이라 어디에 살든 해당됩니다. 경기는 과천·광명·의왕·하남 네 개 시 전체, 그리고 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지) 등 구 단위로 지정됐습니다. 같은 시라도 구에 따라 갈리니 구까지 확인해야 합니다.

투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역이 뭐가 다른가요?

투기과열지구는 대출·청약·전매를 조이는 지정이고, 조정대상지역은 세금(취득세 중과·양도세 중과)이 함께 무거워지는 지정입니다. 토지거래허가구역은 아예 사기 전에 구청 허가를 받아야 하고 2년간 직접 살아야 하는, 셋 중 가장 강한 규제입니다. 10·15 대책은 서울 전역과 경기 12곳에 이 셋을 동시에 걸었습니다.

규제지역이면 대출이 얼마나 줄어드나요?

LTV가 70%에서 40%로 내려갑니다. 10억짜리 집이면 담보로만 7억까지 되던 것이 4억이 됩니다. 여기에 집값 구간별 금액 한도(15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 초과 2억)와 스트레스 금리 3%p를 얹은 DSR까지 겹쳐, 셋 중 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다.

전세를 끼고 사두는 건 가능한가요?

규제지역은 토지거래허가구역이라 어렵습니다. 매수 허가를 받으려면 실거주 목적이어야 하고, 취득 후 2년간 직접 살아야 합니다. 주담대를 받았다면 6개월 안에 전입해야 하는 의무도 별도로 붙습니다.

이미 계약한 집도 규제를 받나요?

대책 발표 전에 계약한 경우에는 통상 경과조치가 적용됩니다. 다만 적용 기준일과 필요한 증빙이 규제별로 달라, 계약금 지급일과 계약서를 들고 해당 지자체·은행에 직접 확인하는 것이 안전합니다.

숫자로 확인해 보세요

규제가 내 대출과 세금에 실제로 얼마를 물리는지.

대출 한도 계산기종합부동산세 계산기취득세 계산기

근거 자료

※ 규제지역 지정은 국토교통부 공고로 수시로 바뀝니다. 계약 전에는 반드시 해당 지자체와 금융기관에 최신 기준을 확인하세요. 본 페이지는 참고용 정리이며 법률·세무 자문이 아닙니다.